NIEUW VLAAMS WONINGHUURDECREET IN WERKING SEDERT 01.01.2019

Op 1 januari 2019 is het nieuw Vlaams Woninghuurdecreet in werking getreden. Het Decreet is van toepassing op huurovereenkomsten die na deze datum worden afgesloten.

Op huurovereenkomsten die werden afgesloten voor 1 januari 2019 blijft de federale huurwet van toepassing.

Een aantal belangrijke wijzigingen zijn:

-          WAARBORG

De verhuurder mag voortaan een waarborg van maximaal 3 maanden huur vragen.

-          HUUROVEREENKOMSTEN VAN KORTE DUUR

De huurder kan een huurovereenkomst van korte duur (3 jaar of minder) vroegtijdig opzeggen met een opzeggingstermijn van 3 maanden. Hij moet daarbij wel een opzeggingsvergoeding betalen die 1,5 maand huur bedraagt als de huur eindigt in het eerste jaar, 1 maand huur in het tweede en 0,5 maand huur in het derde jaar.

De verhuurder kan de huurovereenkomst van korte duur niet vroegtijdig beëindigen.

-          KOSTEN EN LASTEN

Het decreet bepaalt wie welke kosten en lasten moet betalen en er is een lijst voorhanden van kleine herstellingen waarvoor de huurder verantwoordelijk is.

-          MEDEHUUR

Er is een duidelijke regeling opgenomen voor huurders die samen een woning huren.

De echtgenoot of wettelijke samenwoner is van rechtswege huurder, ongeacht of de huurovereenkomst voor of na het aangaan van het huwelijk of de wettelijke samenwoning is gesloten.

In geval van beëindiging van het huwelijk of de wettelijke samenwoning bepalen de huurders onderling wie de huurovereenkomst voortzet. Bij gebrek aan overeenstemming wordt dit bepaald door de rechter.

Bij feitelijke samenwoning wordt de nieuwe bewoner niet automatisch medehuurder. Daarvoor moet de toestemming van de verhuurder gevraagd worden.

Als een van de feitelijke samenwonende huurders het pand wil verlaten, kan hij de huurovereenkomst in zijn naam opzeggen. Hij kan in zijn plaats een nieuwe huurder voorstellen, maar de verhuurder en de overblijvende huurders moeten daar wel mee instemmen. Bij gebrek aan aanvaarding kan hij zich tot de Vrederechter wenden.

Indien geen huurder wordt voorgesteld of geen nieuwe huurder wordt aanvaard, kan de verhuurder de vertrekkende huurder tot 6 maanden na zijn vertrek aanspreken voor de betaling van de huur.

***

Indien u vragen heeft over een huurovereenkomst, aarzel dan niet om contact op te nemen met de werkgroep Verbintenissenrecht – Bijzondere overeenkomsten.

Bewijs van een leningsovereenkomst: laat u niet vangen door een SMS

Overeenkomstig art. 1341 BW dient in burgerlijke zaken (waarbij een particulier betrokken is) voor alle zaken die de som of de waarde van € 375,00 overschrijden, een geschrift te worden opgesteld.

Zo ook voor de leningsovereenkomst voor een bedrag dat groter is dan € 375,00. Door art. 1326 BW worden voor een leningsovereenkomst overigens nog een aantal bijkomende vormvereisten opgelegd.

Gelet op de technologische ontwikkelingen in onze maatschappij, worden vandaag minder en minder geschriften sensu stricto – dus op papier – opgesteld. In plaats daarvan wordt vaker gecommuniceerd via e-mail, SMS-berichten, whatsapp,…

Een tekenend voorbeeld hiervan is wanneer geld wordt uitgeleend aan een vriend of een partner. In plaats van hierover een overeenkomst op te stellen, wisselen partijen hierover SMS-berichten uit

Bij gebreke aan tijdige en/of volledige terugbetaling door de lener, moet de uitlener een gerechtelijke procedure opstarten om alsnog betaling te bekomen. Als eisende partij is de uitlener dan verplicht om het bestaan van de leningsovereenkomst te bewijzen (art. 1315 BW).

Indien geen geschrift werd opgesteld dat aan de bovenvermelde voorwaarden voldoet, kan de uitlener dit bewijs in principe niet leveren.

Hierop bestaat echter een uitzondering: het leveren van een begin van bewijs door geschrift, dat dient te worden aangevuld met getuigen en vermoedens.

Een begin van bewijs door geschrift is “elke geschreven akte die uitgegaan is van degene tegen wie de vordering wordt ingesteld, of van de persoon door hem vertegenwoordigd, en waardoor het beweerde feit waarschijnlijk wordt gemaakt” (art. 1347 BW):

  • Een SMS-bericht is principieel een “geschreven akte” (Gent 26 september 2013, RW 2014-15, afl. 7, (258) 258);

MAAR:

  • De SMS moet afkomstig zijn van de lener;

  • en de inhoud ervan moet het beweerde feit – de terbeschikkingstelling van gelden aan en de terugbetalingsverbintenis van de lener – waarschijnlijk maken;

Hier wringt het schoentje.

Enerzijds stelt zich een probleem als de lener betwist zelf de SMS-berichten te hebben verzonden. Het Hof van Beroep te Antwerpen oordeelde in 2013 dat in “theorie iedereen van om het even welke GSM een SMS-bericht kan sturen in naam van iemand anders en dat er ook mogelijkheden bestaan om in te breken in andermans GSM en te doen alsof deze laatste een SMS-bericht heeft gestuurd” (Antwerpen 29 april 2013, NJW 2014, afl. 300, 319, noot Lebon, C.). In deze zaak werd de vordering van de uitlener afgewezen.

Anderzijds is het de rechter die in concreto bepaalt of de inhoud van de SMS-berichten het beweerde feit waarschijnlijk maken. Uit de rechtspraak blijkt dat hierover door het Hof van Beroep te Antwerpen zeer restrictief wordt geoordeeld.

Zelfs al zou een SMS-bericht worden aanvaard als bewijs, dan nog dient één en ander te worden aangevuld met de vereiste getuigen en vermoedens (andere bewijsstukken).

Laat u dus niet vangen door SMS-berichten bij het uitlenen van gelden en stel steeds een geldige leningsovereenkomst op.

Indien u vragen heeft over een leningsovereenkomst, aarzel dan niet om contact op te nemen met de werkgroep Verbintenissenrecht – bijzondere overeenkomsten.

Online registratie van huurovereenkomsten mogelijk

Sedert 2 januari 2017 kan men huurcontracten op elektronische wijze ter registratie aanbieden.

Voor de individuele burgers betreft de elektronische registratie van huurcontracten een mogelijkheid die zij kunnen benutten naast de reeds bestaande klassieke wijze van registratie op het registratiekantoor. Voor de grote institutionele verhuurders en de georganiseerde tussenpersonen, die met de Federale Overheidsdienst Financiën een samenwerkingsprotocol hebben gesloten, is de online registratie een verplichting.

De online registratie van huurcontracten biedt een aantal voordelen:

  • de formaliteit van de registratie wordt vereenvoudigd; en

  • de verhuurder/huurder kan de aangeboden stukken van zijn/haar dossier op elk ogenblik online raadplegen in MyRent na identificatie en authenticatie.

De verdere regels worden nader geregeld door het Koninklijk Besluit van 7 december 2016 (B.S. 20.12.2016) die in werking is getreden op 1 januari 2017.

De elektronische registratie verloopt via een online platform van de FOD Financiën, MyRent.

De toegang tot deze onlinetoepassing en de te volgen stappen vindt u op onderstaande link:

http://financien.belgium.be/nl/E-services/MyRent

Het registreren van uw huurovereenkomst is belangrijk. Het verleent het huurcontract een vaste datum en maakt het contract bindend voor derde partijen. De registratie is van groot belang voor zowel de huurder als de verhuurder. Bij wijze van voorbeeld:

° Huurder:

Als het huurcontract voor huisvesting bestemd is en de woning als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt, is bij een verkoop van het verhuurde goed de huurder vanaf de ‘vaste datum” wettelijk beschermd tegen uitzetting door de nieuwe eigenaar-verhuurder gezien deze laatste gebonden is door het huurcontract (art. 9 Woninghuurwet).

° Verhuurder:

Als de eigenaar het huurcontract voor een woning bestemd tot hoofdverblijfplaats, gesloten voor een periode langer dan drie jaar, geregistreerd heeft, moet de huurder een opzegtermijn respecteren om het huurcontract te beëindigen (art. 3, § 5 Woninghuurwet).

Indien u als verhuurder of huurder vragen heeft omtrent de registratie van uw huurovereenkomst, aarzel dan niet om contact op te nemen met de leden van de werkgroep Verbintenissenrecht – bijzondere overeenkomsten.