Het Nieuwe Verbintenissenrecht - Aflevering 4: De sancties bij niet-nakoming van de contractuele verbintenis

Aan gegriefde schuldeisers gaf Napoleon destijds reeds enkele wapens om ten strijde te trekken tegen schuldenaren die hun verbintenissen niet nakomen. Die wapens worden in de rechtbanken tot op vandaag veelvuldig gebruikt en geslepen, steeds veranderend met de tijd en afhankelijk van de omstandigheden.

Met de invoering van het nieuwe verbintenissenrecht, heeft de wetgever deze zwaarden van weleer ook in ons hedendaagse arsenaal een plaats gegeven en netjes uitgestald.

Tenzij partijen anders zijn overeengekomen, beschikt de schuldeiser thans over de volgende sancties bij een toerekenbare niet-nakoming van de schuldenaar:

• Het recht op uitvoering in natura (incl. de vervanging van de schuldenaar);

• Het recht op herstel van de schade;

• Het recht op ontbinding van het contract;

• Het recht op prijsvermindering;

• Het recht om de uitvoering van de eigen verbintenis op te schorten.

Maar wat houden deze sancties nu net in en kunnen zij zonder meer worden gevorderd voor de rechtbank?

***

1.    Het belang van de voorafgaande ingebrekestelling

Als contractspartijen te goeder trouw, mag men elkaar natuurlijk niet zomaar overvallen met verrassingsaanvallen. Daarom vereist de wetgever een waarschuwingsschot: de ingebrekestelling.

Hierin moet u duidelijk en ondubbelzinnig aangeven dat u de nakoming van de verbintenis wilt opeisen. In de meeste gevallen geeft u de schuldenaar ook een laatste termijn, een ultieme kans, om zijn verplichtingen na te komen.

Enkel voor de opschorting van de eigen verbintenis vereist het nieuwe burgerlijk wetboek geen voorafgaande ingebrekestelling, tenzij de goede trouw dit zou vereisen.

2.    De uitvoering in natura (incl. vervanging van de schuldenaar)

Pacta sunt servanda; afspraken moeten worden nagekomen en wie dit niet doet, kan daartoe in rechte worden verplicht (tenzij dit onmogelijk of abusief zou zijn).

Indien de prestatie zich daartoe leent, kan de schuldenaar ook vervangen worden door een derde (of door de schuldeiser zelf) die de verbintenis zal uitvoeren, en dit op kosten van de schuldenaar.

3.    Het herstel van de schade

Wie schade leidt door de tekortkomingen van zijn schuldenaar, heeft recht op een integraal herstel van de gelden schade, hetzij in natura, hetzij in geld.

Als schuldeiser heeft u een schadebeperkingsplicht. Dit wil zeggen dat u redelijke maatregelen dient te nemen om de schadelijke gevolgen van de niet-nakoming te voorkomen en te beperken.

De kosten van deze maatregelen kunnen op de schuldenaar worden verhaald.

4.    De ontbinding van het contract

Indien de tekortkoming voldoende ernstig is, kan het contract ontbonden worden. Dit kan ook wanneer het duidelijk is dat de schuldenaar (na aanmaning) niet kan waarborgen dat hij zijn verbintenis tijdig zal uitvoeren en dat de niet-nakoming ernstige gevolgen met zich zal meebrengen.

Door de ontbinding worden partijen uit het contract “bevrijd”. De ontbinding ontneemt principieel het contract zijn gevolgen vanaf de dag waarop het is gesloten.

De prestaties die geleverd werden, dienen te worden teruggegeven of gerestitueerd. In beginsel geldt dit voor alle prestaties die werden uitgevoerd vanaf de dag waarop het ontbonden contract werd gesloten. Zo zal een verkoper de prijs die hij ontving moeten teruggeven en de koper het verkochte goed..

Indien het contract ‘deelbaar’ is, vindt de restitutie of teruggave enkel plaats voor de prestaties die verricht zijn na de datum van de tekortkoming die aanleiding heeft gegeven tot de ontbinding. De ontbinding van een huurovereenkomst lastens de verhuurder kan bijvoorbeeld tot teruggave van huurgelden leiden, maar niet voor de periode waarin er geen tekortkomingen waren.

5.    Prijsvermindering

Als een tekortkoming onvoldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen, kan de schuldeiser een prijsvermindering eisen.

Deze prijsvermindering moet evenredig zijn met de tekortkoming. De prestaties die de schuldenaar correct heeft geleverd, moeten aan dezelfde waarde worden vergoed.

6.    Opschorting van de eigen verbintenis

Indien één van de partijen zijn verbintenis niet nakomt kan de andere partij bij wijze van drukkingsmiddel de uitvoering van haar eigen prestatie weigeren uit te voeren. Een voorbeeld hiervan is onbetaalde aannemer die weigert verder te werken, zolang zijn tussentijdse factuur niet werd betaald.

***

Door deze verscheidenheid aan instrumenten kan de gegriefde schuldeiser op gepaste wijze optreden en vermijden dat hij in de kou blijft staan. Zoals steeds, is voorzorg belangrijk, want ieder wapen komt met haar eigen sterktes en zwaktes: allemaal moeten ze met voorzichtigheid worden gebruikt.

FIRMUS Advocaten kan beroep doen op tientallen jaren van ervaring om u hierbij te begeleiden.

Het Nieuwe Verbintenissenrecht - Aflevering 3: Het overgangsrecht

Op 1 januari 2023 treedt het Boek 5 ‘Verbintenissen’ van het nieuwe Burgerlijk Wetboek in werking.

De wetgever heeft hierbij ook aandacht besteed aan de werking van het nieuwe verbintenissenrecht in de tijd.

Er wordt hierbij gekozen voor maximale rechtszekerheid.

Kortweg worden er 3 principes vooropgesteld:

1. De bepalingen van het nieuwe boek 5 zijn van toepassing op alle rechtshandelingen en rechtsfeiten die hebben plaatsgevonden na de inwerkingtreding van deze wet.

   VB: Indien u een overeenkomst sluit met een klant op 10 januari 2023, zijn de nieuwe wetsartikelen van toepassing.

2. De bepalingen van het nieuwe boek 5 zijn niet van toepassing op de toekomstige gevolgen van rechtshandelingen en rechtsfeiten die hebben plaatsgevonden vóór de inwerkingtreding van de wet.

   VB: Indien er een betwisting wordt gevoerd over een overeenkomst die werd opgemaakt op 10 januari 2021 en die werd uitgevoerd vóór 01 januari 2023, zijn de oude wetsartikelen van toepassing.

3. De bepalingen van het nieuwe boek 5 zijn niet van toepassing op de rechtshandelingen of rechtsfeiten die hebben plaatsgevonden na de inwerkingtreding van de wet die betrekking hebben op een verbintenis ontstaan uit een rechtshandeling of rechtsfeit die heeft plaatsgevonden vóór de inwerkingtreding van de wet.

   VB: Indien u een overeenkomst sluit op 20 december 2022 en de uitvoering dient te gebeuren in 2023, is de oude wet van toepassing.

   VB: Indien een uitvoeringscontract wordt gesloten op 10 januari 2023 naar aanleiding van een raamovereenkomst dat gesloten is op 10 januari 2021, is de oude wet van toepassing.

Van de laatste 2 principes kan door partijen in onderling overleg worden afgeweken.

Het voorgaande zal maken dat voorlopig op het merendeel van de toekomstige geschillen het oude recht van toepassing zal blijven.

Niet onbelangrijk is dat de wetgever wel benadrukt heeft dat de rechtspraak op geen enkele wijze gehinderd wordt om reeds rekening te houden met de nieuwe bepalingen om vragen op te lossen die onder de oude wet voorwerp van betwisting waren.

Benieuwd wat de toekomst zal geven.

***

Indien u hierover meer vragen heeft, kan u steeds contact opnemen met onze werkgroep verbintenissen – bijzondere overeenkomsten en contracten

Het Nieuwe Verbintenissenrecht - Aflevering 2: Algemene Voorwaarden

Het belang en het gebruik van algemene voorwaarden is intussen goed ingeburgerd in de huidige handelspraktijken en gewoonten. De algemene voorwaarden zijn de regels die een onderneming hanteert bij het ontplooien van haar commerciële activiteit. Ze zijn vaak een aanvulling op overeenkomsten en leggen de rechten en plichten van beide contractspartijen vast.

Ook in het nieuwe verbintenissenrecht krijgen de rechtsregels met betrekking tot de algemene voorwaarden een wettelijke verankering en dit onder artikel 5.23 BW.

Hieronder wijzen we u alvast graag op een aantal belangrijke aandachtspunten:

 1.    Kennisgeving & Aanvaarding

De tegenstelbaarheid van uw algemene voorwaarden vereist twee voorwaarden:

1. Uw contractspartij moet effectief kennisnemen van de bedingen of moet minstens de mogelijkheid hebben gehad om er effectief kennis van te nemen;

2. De bedingen moeten door uw contractspartij worden aanvaard.

Een aanvaarde of niet binnen een redelijke termijn betwiste factuur met algemene voorwaarden, levert tussen ondernemingen het (weerlegbaar) bewijs van het bestaan van het contract en de tegenstelbaarheid van de algemene voorwaarden.

 2.    Conflicten tussen algemene voorwaarden: The battle of forms

Vanwege het belang van algemene voorwaarden is het niet ondenkbaar dat er situaties ontstaan waarbij de algemene voorwaarden van beide contractspartijen onverenigbare bepalingen bevatten of in strijd zijn met de inhoud van de onderhandelde overeenkomst.

In het nieuwe verbintenissenrecht wordt ook uitsluitsel gegeven over deze vragen en wel als volgt:

1. Onderhandelde voorwaarden hebben voorrang op de algemene voorwaarden bij een conflict tussen beide;

2.  Indien aanbod en aanvaarding naar verschillende algemene voorwaarden verwijzen, maken beide algemene voorwaarden deel uit van het contract, met uitzondering van de onverenigbare bedingen. Deze blijven zonder gevolg.

Indien u niet wenst gebonden te zijn door de algemene voorwaarden van de andere contractspartij, dient u dit vooraf of zonder onnodige vertraging na de ontvangst van de aanvaarding aan te geven. U dient dit uitdrukkelijk te doen en niet door middel van een vermelding in uw algemene voorwaarden. De overeenkomst zal vervolgens niet tot stand komen.

 3.    Bijzondere regels voor B2C verhoudingen

Wanneer u zich vertoeft in een B2C verhouding dient u bovendien bijzondere aandacht te besteden aan een aantal bijkomende verplichtingen die erop gericht zijn de consument te beschermen.

 Hieronder enkele tips:

•  Zorg dat de verstrekte informatie en de algemene voorwaarden duidelijk en begrijpelijk zijn;

• Zorg dat de verstrekte informatie overeenstemt met de informatiebehoefte van de gemiddelde consument;

• Zorg dat uw algemene voorwaarden voldoende beschikbaar en zichtbaar zijn zodat de consument hiervan daadwerkelijk kennis heeft kunnen nemen vóór het sluiten van de overeenkomst;

• Vestig de aandacht van de consument uitdrukkelijk op de inhoud van ongebruikelijke of buitensporige voorwaarden, zoals opzeg- of verbrekingsbedingen, door deze op een opvallende plaats te vermelden (bv. op de voorzijde) of typografisch duidelijk naar voren te schuiven;

• Bij een consument zal de enkele vermelding van de algemene voorwaarden op uw factuur in principe niet volstaan, zelfs indien deze niet wordt geprotesteerd;

• Let op dat uw algemene voorwaarden niet strijdig zijn met de resem van verboden bedingen van het wetboek economisch recht. Zo is o.m. verboden: de niet-wederkerigheid van uw schadebeding, het verminderen van de waarborg voor verborgen gebreken en dergelijke meer;

• Laat uw algemene voorwaarden desgevallend ondertekenen om discussies over de tegenstelbaarheid te vermijden.

 ***

Voor meer informatie over algemene voorwaarden, kan u steeds terecht bij onze werkgroep verbintenissen – bijzondere overeenkomsten en contracten

Het Nieuwe Verbintenissenrecht - Aflevering 1: Verandering van omstandigheden

Op 1 januari 2023 treedt het Boek 5 ‘Verbintenissen’ van het nieuwe Burgerlijk Wetboek in werking. Hoewel de kern van het verbintenissenrecht in wezen onaangetast blijft, zijn er een heel aantal nieuwe zaken ingevoerd die een invloed kunnen hebben op de (nieuwe) rechtsverhoudingen met uw (onder)aannemers, opdrachtgevers, klanten, enzovoort.

Ben jij ook benieuwd wat deze nieuwe wetgeving voor jou betekent?

Hou dan zeker onze blogs in het oog!

In de komende periode zullen wij immers een heel aantal items aankaarten die ingevoerd of gewijzigd zullen worden binnen het nieuwe verbintenissenrecht.

 ***

We starten alvast met de invloed van gewijzigde omstandigheden op de bindende kracht van overeenkomsten. Het huidige klimaat toont immers meer dan ooit aan dat onvoorzienbare omstandigheden een grote impact kunnen hebben op de uitvoering van overeenkomsten. De vraag stelt zich wat partijen kunnen ondernemen indien de uitvoering van hun overeenkomst plots veel moeilijker is geworden door gewijzigde omstandigheden.

De basisregel is dat elke partij haar verbintenissen moet nakomen, ook al zou de uitvoering ervan zwaarder zijn geworden. Overeenkomsten strekken partijen tot wet.

Het nieuwe Boek 5 biedt echter soelaas door de wettelijke verankering van de ‘imprevisieleer’ (art. 5.74 BW).

In de toekomst bestaat de mogelijkheid voor de schuldenaar om aan de schuldeiser te vragen om opnieuw te onderhandelen over de bestaande overeenkomst met het oog op de aanpassing of de beëindiging ervan, mits voldaan is aan de volgende vereisten:

1) een verandering van omstandigheden maakt de uitvoering van het contract buitensporig bezwarend, dermate dat de uitvoering ervan redelijkerwijze niet langer kan worden geëist;

2) die verandering onvoorzienbaar was bij de contractsluiting;

3) die verandering ontoerekenbaar is aan de schuldenaar;

4) de schuldenaar dit risico niet voor zijn rekening heeft genomen; en

5) de wet noch het contract die mogelijkheid uitsluiten.

 Indien de heronderhandelingen niet slagen, kan de schuldenaar zich ook wenden tot de rechtbank en verzoeken aan de rechter:

1) om het contract aan te passen en het in overeenstemming te brengen met hetgeen de partijen zouden zijn overeengekomen op het tijdstip van de contractsluiting inzien zij rekening hadden gehouden met de verandering van omstandigheden; of

2) om het contract te beëindigen op een datum die niet mag voorafgaan aan de verandering van omstandigheden en volgens de nadere regels die de rechter vaststelt.

De toepassing van de imprevisieleer werd voorheen niet aanvaard. Nu krijgt zij met het nieuwe verbintenissenrecht een wettelijke basis.

 Goed om weten is dat deze nieuwe bepaling van aanvullend recht is. Dit houdt in dat partijen steeds de mogelijkheid hebben om het recht op heronderhandeling of aanpassing van de overeenkomst bij gewijzigde omstandigheden contractueel uit te sluiten of te beperken.

 ***

Indien u hierover meer vragen heeft, aarzel dan niet om contact met ons op te nemen.

Meet the team: Lina Aouriaghel

Lina Aouriaghel behaalde in juni 2021 haar masterdiploma Rechten aan de Katholieke Universiteit Leuven met een major in het privaat recht en een minor in het economisch recht. In juni 2022 behaalde ze aan dezelfde universiteit haar masterdiploma in het Notariaat. Deze master-na-master was een ideale aanvulling op haar parcours om zich verder te verdiepen in de wereld van het vastgoed-, (familiaal) vermogens- en vennootschapsrecht.

Lina startte eind augustus 2022 als advocaat-stagiair bij FIRMUS Advocaten. Tijdens haar baliestage wil Lina zoveel mogelijk proeven van de ruime ervaring die FIRMUS Advocaten te bieden heeft binnen de verschillende rechtsdomeinen. Lina heeft een brede waaier aan interesses en zal zich voornamelijk toespitsen op het (familiaal) vermogensrecht, het verbintenissenrecht en het goederenrecht in de ruimste zin.

Lina is vastberaden om cliënten persoonlijk op maat te begeleiden en kwaliteitsvolle bijstand te verlenen. Ze wil met haar kennis een luisterend oor bieden aan mensen die zelf in de juridische wereld door het bos de bomen niet meer zien.

In haar vrije tijd houdt Lina zich bij voorkeur sociaal en creatief bezig. Dit gaat van zelf juwelen maken tot schilderen met haar vriendinnen. Om in beweging te blijven doet ze aan pilates en lopen. Ze zal verder altijd te vinden zijn voor een leuke citytrip of een uitstap naar een museum of galerij.

Fun fact, op Lina’s bureau zal je altijd een – al dan niet koude – kop koffie vinden.

Meet our new of counsel: Katia Pszeniczko

Katia Pszeniczko studeerde rechten aan de Universiteit Antwerpen en zij behaalde haar rechtendiploma met graad van onderscheiding in 2005.

Ze startte haar stage als advocate aan de balie Antwerpen in het najaar van 2005 en vervoegde het kantoor van Marc Michel in Brasschaat.

Van meet af aan was Katia actief in vastgoeddossiers, waardoor haar interesse werd gewekt in het mede-eigendomsrecht.

Dit resulteerde in de publicatie van een praktisch handboek inzake appartementsrecht: “55 vragen en antwoorden voor de syndicus” uitgegeven bij Wolters Kluwer, welk boek Katia samen schreef met Peter Leyseele.

In 2014 richtte Katia haar eigen kantoor op in Hemiksem.

Katia is actief in vastgoeddossiers: woninghuur, handelshuur, privaat bouwrecht, aankoop-verkoop van onroerende goederen en mede-eigendomsrecht. Daarnaast behandelt zij verkeerszaken.

Een dossier start Katia steeds met een grondige analyse zodat de sterktes en zwaktes van bij het begin gekend zijn.

Sinds 2022 heeft Katia het kantoor vervoegd als of counsel. Met haar expertise in vastgoeddossiers betekent zij een mooie aanvulling voor onze werkgroep bouw- en aannemingsrecht.

Katia is zeer sportief en je komt haar op Vlaamse wegen vaak met haar koersfiets tegen.

Als Italofiel leert Katia sinds anderhalf jaar de prachtige Italiaanse taal.

Fun fact: Katia’s onhandigheid is grenzeloos, geen enkel kantoorapparaat is veilig…

Uitbreiding van het eigendomsvoorbehoud onder de nieuwe Pandwet - Naar een betere bescherming voor de schuldeiser

Eigendomsvoorbehoud – Algemeen

Voor leveranciers van roerende goederen (bv. auto’s of bouwmaterialen) is het aangewezen dat zij in hun overeenkomsten een clausule van eigendomsvoorbehoud inlassen. Met zulke clausule wordt bedongen dat de eigendomsoverdracht van leverancier/schuldeiser naar klant/schuldenaar, die normalerwijze onmiddellijk plaatsvindt, wordt opgeschort totdat de klant de prijs volledig heeft betaald.

Op grond van het eigendomsvoorbehoud kan de onbetaald gebleven leverancier/schuldeiser de goederen terugvorderen van de klant/schuldenaar (bv. ingeval van faillissement), indien deze nog in diens vermogen aanwezig zijn.

Opdat een eigendomsvoorbehoud geldig zou zijn overeengekomen, is enkel vereist dat het schriftelijk wordt bedongen en dit ten laatste op het moment van de levering[1]. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren via de algemene voorwaarden van de leverancier/schuldeiser. Wordt geleverd aan een consument, dan is bijkomend vereist dat de consument expliciet en schriftelijk heeft ingestemd met het eigendomsvoorbehoud[2].

Een eigendomsvoorbehoud kan eenvoudig in elk contractueel document worden geïncorporeerd:

“De geleverde goederen blijven zelfs bij verwerking, vermenging of incorporatie onze eigendom en dit tot de volledige betaling van de koopprijs, zowel in hoofdsom, interesten als kosten. Het is de klant verboden om de geleverde goederen door te verkopen, deze in pand te geven of de vordering erop te cederen vooraleer de koopprijs volledig is betaald.”

Traditioneel kon een eigendomsvoorbehoud enkel worden gevestigd op roerende goederen.

Wanneer deze goederen een onroerend karakter kregen door bestemming (bv. incorporatie van geleverde ramen in een aan te bouwen woning), verviel het eigendomsvoorbehoud.

Hetzelfde probleem deed zich voor bij verwerking tot of vermenging met een ander goed.

Invoering van het pandregister

Met de nieuwe Pandwet[3], die in werking is sedert 1 januari 2018, wordt een betere bescherming van de leverancier/schuldeiser beoogd.

Met deze nieuwe wet werd voorzien in de oprichting van een centraal pandregister (zie https://financien.belgium.be/nl/E-services/pandregister)[4], waarin de leverancier/schuldeiser zelf zijn pandrechten en eigendomsvoorbehoud kan registreren tegen zijn schuldenaars.

Enerzijds kan men in het pandregister opzoeken of tegen een mogelijke medecontractant reeds een pandrecht of eigendomsvoorbehoud werd geregistreerd. Anderzijds kan de schuldeiser in het pandregister zelf een eigendomsvoorbehoud tegen een bepaalde schuldenaar registeren.

Raadpleging en registratie is mogelijk mits betaling van een retributie en mits aanmelding via een Belgisch e-ID[5].

Na registratie ervan door de leverancier/schuldeiser in het pandregister overleeft het eigendomsvoorbehoud wél de onroerendmaking door incorporatie of de verwerking/vermenging[6].

Wanneer een leverancier van bouwmaterialen diens contractueel eigendomsvoorbehoud correct heeft geregistreerd in het pandregister, blijft het eigendomsvoorbehoud dus gelden, ook nadat de goederen in de aan te bouwen woning werden geïncorporeerd of nadat de goederen in een ander goed werden verwerkt of ermee werden vermengd.

Hierdoor bekomt de leverancier/schuldeiser een sterkere positie ingeval van insolventie (bv. faillissement) van diens klant/schuldenaar.

Enkele belangrijke principes uit de nieuwe Pandwet

De wettelijke regeling van het eigendomsvoorbehoud is niet alleen van toepassing op koop-verkoopovereenkomsten, maar ook op ruil-  of aannemingsovereenkomsten.

Tussen ondernemingen (B2B) volstaat het dat men kan aantonen dat de Algemene Voorwaarden van de leverancier, waarin het eigendomsvoorbehoud werd opgenomen, door de klant waren gekend en werden aanvaard. Ingeval van levering aan consumenten (B2C) zijn de regels strenger: de consument  dient in te stemmen met het eigendomsvoorbehoud en deze instemming dient te blijken uit een (ondertekend) geschrift.

Zoals hoger reeds uiteengezet, blijft het eigendomsvoorbehoud gelden, ook wanneer de onroerende goederen werden geïncorporeerd of werden verwerkt/vermengd. Desalniettemin geldt het principe dat de uitwinning van een eigendomsrecht steeds op een economisch verantwoorde wijze dient te gebeuren[7]. Wanneer het goed in kwestie in dergelijke mate is geïncorporeerd dat het niet op efficiënte wijze afzonderlijk ten gelde kan worden gemaakt (bv.: uitbreken alle bakstenen uit een in aanbouw zijnde woning), behoudt de schuldeiser wel zijn rang, maar wordt diens vordering omgezet in een geldelijke vordering.

Voorts beschikt de houder van het eigendomsvoorbehoud over een volgrecht. Als de schuldenaar het goed in kwestie zou vervreemden (bv. doorverkopen), kan men zich (op enkele uitzonderingen na) principieel tot de nieuwe verkrijger richten om het eigendomsvoorbehoud uit te oefenen. Indien u hierover meer inlichtingen wenst, kan u ons kantoor steeds contacteren.

Het eigendomsvoorbehoud kan overigens niet enkel een schuldvordering tot betaling waarborgen, maar ook de toebehoren ervan. Denk bv. aan de kosten van de koop, transportkosten, verpakkingskosten,… Gerechtskosten zijn niet inbegrepen in de waarborg[8].

Tot slot mag de schuldeiser zich door uitwinning van het eigendomsvoorbehoud niet verrijken. Indien de waarde van het goed waarop het eigendomsvoorbehoud rust het bedrag van de schuldvordering van de schuldeiser zou overschrijden, is de schuldeiser gehouden het saldo ervan aan de schuldenaar terug te betalen[9].

Eigendomsvoorbehoud en insolventieprocedures

Een geldig bedongen eigendomsvoorbehoud (met geldige registratie ingeval van incorporatie/ vermenging / verwerking van het verkochte goed) is tegenwerpelijk aan de schuldenaar en derden, ook ingeval van insolventie van de schuldenaar.

Een correct bedongen eigendomsvoorbehoud versterkt de positie van een schuldeiser in het faillissement en de procedure WCO.

Besluit

De nieuwe Pandwet voorziet – althans theoretisch - voor de schuldeiser die houder is van een eigendomsvoorbehoud een betere bescherming.

Registratie van een eigendomsvoorbehoud in het pandregister is principieel niet verplicht (een geschrift waarin dit wordt bedongen volstaat, opgelet voor uitzondering ingeval van contractering met consumenten, zie supra), maar conform de nieuwe Pandwet kan het eigendomsvoorbehoud incorporatie, verwerking of vermenging slechts overleven ingeval van tijdige en geldige registratie in het register. Via het pandregister kan men ook controleren of tegen een mogelijke medecontractant reeds een pandrecht of een eigendomsvoorbehoud werd gevestigd.

Vanzelfsprekend is een discrepantie mogelijk tussen de theoretische beginselen en de toepassing ervan in de praktijk. Desalniettemin is het eigendomsvoorbehoud, in functie van het hedendaagse insolventierecht (bv. faillissement of WCO), waarin de bescherming van de schuldeiser steeds minder prioritair lijkt, voor de leveranciers en aannemers het instrument bij uitstek om bij contracten van substantiële aard hun belangen te vrijwaren.

***

Indien u hierover vragen zou hebben kan u steeds contact opnemen met de werkgroep Verbintenissenrecht - Bijzondere overeenkomsten - Contracten.

***

[1] Art. 69 Pandwet;

[2] Art. 69 lid 2 Pandwet;

[3] Wet van 25 december 2016 houdende de wijziging van verscheidenen bepalingen betreffende de zakelijke zekerheiden op roerende goederen, BS 30 december 2016, in werking sedert 1 januari 2018;

[4] Art. 26 Pandwet;

[5] Art. 27 Pandwet en KB van 14 september 2017 tot uitvoering van de artikelen van titel XVII van boek III van het Burgerlijk Wetboek, die het gebruik van het Nationaal Pandregister betreffen (BS 26 september 2017);

[6] Artt. 70 en 71 Pandwet;

[7] Zie bv. Art. 47 Pandwet;

[8] Matthias E. Storme, Roerende zekerheden na de Pandwet, Antwerpen, Intersentia, 2017, blz. 37;

[9] Art. 72 Pandwet;

FIRMUS Advocaten over het juridisch spanningsveld tussen het begrip resultaat en inspanning

FIRMUS Advocaten lichtte in Sterck.Magazine het verschil tussen een resultaats- en een inspanningsverbintenis toe.

De volledige bijdrage kan u lezen via de volgende link.

Erkenning voor uitvoeren van overheidsopdrachten voortaan ook verplicht voor alle onderaannemers

Voorheen diende enkel de hoofdaannemer die een overheidsopdracht voor de aanneming van werken boven een bepaalde prijs wilde uitvoeren, erkend te zijn overeenkomstig de wet van 20 maart 1991 houdende regeling van de erkenning van aannemers van werken.

Voor zijn medecontractanten en onderaannemers gold deze erkenningsregeling niet.

Om de strijd tegen sociale dumping aan te gaan, geldt vanaf 1 juli 2017 het nieuw ingevoerd art. 78/1 van het Koninklijk Besluit tot bepaling van de algemene uitvoeringsregels van de overheidsopdrachten.

Ingevolge deze bepaling dient voortaan ook elke onderaannemer in de keten van de overheidsopdracht waarvoor een erkenning vereist is, te beschikken over een Belgische of een gelijkwaardige buitenlandse erkenning.

Minstens moet hij kunnen aantonen dat hij op een equivalente manier voldoet aan de voorwaarden voor het bekomen van een erkenning.

Bent u als onderaannemer vaak betrokken bij overheidsopdrachten, dan zult u voortaan dus ook moeten beschikken over een juiste erkenning indien deze vereist is voor het uitvoeren van een bepaald deel van de overheidsopdracht.

Bent u hoofdaannemer en werkt u regelmatig samen met onderaannemers, dan controleert u of uw onderaannemers beschikken over de juiste erkenning.

Voor meer informatie hieromtrent, kan u steeds contact opnemen met de leden van onze werkgroep Administratief recht – overheidsopdrachten – milieurecht – stedenbouw – ruimtelijke ordening.

Wet Breyne. Wat gedaan bij de voorlopige oplevering van de privatieve delen indien de gemeenschappelijke delen nog niet zijn afgewerkt?

In de praktijk vindt de voorlopige oplevering van de privatieve delen doorgaans plaats voor de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen. De vraag kan gesteld worden of men de voorlopige oplevering van de privatieve delen kan weigeren om reden dat de gemeenschappelijke delen nog niet zijn afgewerkt. De Nederlandstalige rechtbank van eerste aanleg van Brussel oordeelde op 22 april 2016 bevestigend. De voorlopige oplevering van de privatieve delen vereist immers, aldus de rechtbank, dat de gemeenschappelijke delen een zekere graad van afwerking vertonen opdat de privatieve delen ook daadwerkelijk en nuttig in gebruik kunnen worden genomen. de rechter zal evenwel steeds de situatie in concreto dienen te beoordelen.

Bij de aankoop van een nieuwbouwappartement onder het regime van de woningbouwwet, gebeurt de voorlopige en de definitieve oplevering van de privatieve delen en de gemeenschappelijke delen afzonderlijk.

De oplevering van de privatieve delen is een aangelegenheid van de individuele appartementseigenaar, alwaar de oplevering van de gemeenschappelijke delen de gezamenlijke mede-eigenaars aanbelangt.

De oplevering van een appartementsgebouw is derhalve viervoudig, waarbij de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen krachtens de wet dient plaats te vinden vóór de definitieve oplevering van de privatieve delen (Artikel 9 Wet Breyne).

De voorlopige oplevering van de privatieve delen zal echter in de praktijk vaak op een eerder tijdstip plaatsvinden dan de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen.

Voor de koper is de voorlopige oplevering van de privatieve delen immers vaak van groter belang aangezien de koper alsdan de sleutels in ontvangst kan nemen, de inrichting van het appartement kan aanvatten en zijn of haar intrek kan nemen in het appartement.

Ook de bouwpromotor heeft er baat bij dat de privatieve delen zo spoedig als mogelijk worden opgeleverd aangezien de voorlopige oplevering bepalend is voor de leveringstermijn van het goed. De voorlopige oplevering houdt immers de vaststelling in dat de werken zijn beëindigd (met uitzondering van nog kleine uit te voeren werken of herstellingen waarvoor een voorbehoud kan worden gemaakt), waardoor de bouwpromotor geen vertragingsboetes verschuldigd zal zijn of deze niet meer zullen oplopen.

Indien in voorkomend geval de gemeenschappelijke delen zo goed als afgewerkt zijn, met uitzondering van dat likje verf aan de muren (wat naderhand het resultaat van de verhuis van de meubels van de eigenaars kan verbergen), doet er zich in principe geen probleem voor.

Anders is het wanneer de koper wordt uitgenodigd voor de voorlopige oplevering van de privatieve delen terwijl de gemeenschappelijke delen niet of onvoldoende afgewerkt zijn. Ter illustratie kan verwezen worden naar de situatie waarbij de gemeenschappelijke delen nog niet voldoen aan de voorschriften inzake de brandveiligheid of de privégedeelten slechts beperkt toegankelijk zijn wegens de onafgewerkte staat van de gangen of wegens het nog niet-operationeel zijn van de lift.

De vraag stelt zich in dit geval of men als koper de voorlopige oplevering van de privatieve delen kan weigeren om reden dat de gemeenschappelijke delen tekortkomingen vertonen of nog niet in voldoende staat van afwerking zijn?

De voorlopige oplevering van de privatieve delen heeft immers enkel betrekking op de privédelen en de staat van afwerking van deze privédelen, niet op de gemeenschappelijke delen.

Anderzijds impliceert de voorlopige oplevering de erkenning van de bewoonbaarheid en bruikbaarheid van het pand. Indien de onafgewerkte staat van de gemene delen niet toelaat dat u uw privatieve delen kan gebruiken of bewonen, komt het meer dan rechtvaardig voor dat u de voorlopige oplevering van uw privatieve deel eveneens kan weigeren. De onafgewerkte staat heeft in dit geval immers tot gevolg dat u niet het genot bekomt van uw private delen zoals men mag verwachten bij de voorlopige oplevering ervan.

Ook de Nederlandstalige rechtbank van eerste aanleg van Brussel was deze mening toegedaan en oordeelde op 22 april 2016 dat voor de voorlopige oplevering van de privatieve delen vereist is dat de gemeenschappelijke delen een zekere graad van afwerking vertonen opdat de privatieve delen ook daadwerkelijk en nuttig in gebruik kunnen worden genomen. Het is immers ondenkbaar dat een privatief deel zou worden opgeleverd als er essentiële delen van de gemeenschappelijke delen (toegangsdeuren, liften enz.) zouden ontbreken. Ook de omstandigheid dat de gemeenschappelijke delen niet beantwoorden aan bepaalde veiligheidsvoorschriften, kan de normale ingebruikname van de privatieve delen aantasten en als zodanig de voorlopige oplevering ervan verhinderen.

Er kan worden besloten dat men in principe toegelaten is de voorlopige oplevering van de private delen te weigeren indien de gemeenschappelijke delen nog niet voldoende zijn afgewerkt en het daadwerkelijk en nuttig gebruik van de privatieve delen in het gedrang komt.

De situatie en de ernst ervan dient in concreto te worden beoordeeld, waardoor er vanzelfsprekend steeds enige voorzichtigheid is geboden.

Tot slot dient te worden meegegeven dat u de weigering om tot oplevering over te gaan samen met de redenen waarop zij steunt ter kennis dient te brengen van de verkoper of de aannemer bij een ter post aangetekende brief, ook indien er een proces-verbaal van weigering van oplevering werd opgesteld (art. 2 Uitvoeringsbesluit Wet Breyne).

Indien u geconfronteerd wordt met voorgaande situatie en u hierover graag bijkomende informatie wenst te vergaren, kan u steeds terecht bij de werkgroep Ondernemend vastgoed.