FIRMUS Advocaten breidt uit: Vacature advocaat-stagiair / junior medewerker vastgoed- en omgevingsrecht

Aanbod

Firmus Advocaten is op zoek naar een advocaat-stagiair of (junior) advocaat-medewerker ter versterking van haar departementen Vastgoed- en Omgevingsrecht.

Het kantoor biedt intellectueel uitdagend juridisch werk aan, waarbij een probleemgerichte aanpak van het dossier centraal staat.

U komt terecht in een jong en ambitieus team en u krijgt de opportuniteit het kantoor verder mee uit te bouwen.

Eigen inzet en initiatieven worden aangemoedigd.

U handelt dossiers af van A tot Z.

Uw profiel

U bent houder van een Master in Belgisch recht, waarbij uw kennis, ervaring en/of interesse zich uitstrekt tot het vastgoedrecht, aannemingsrecht, zakenrecht, contractenrecht en omgevingsrecht (administratief recht).

U heeft een mooi academisch parcours afgelegd en getuigt van kennis, ervaring en interesse in voormelde rechtsdomeinen, kennis die u blijvend wil ontwikkelen en verfijnen.

U bent collegiaal ingesteld, flexibel en dynamisch.

U kan een aantrekkelijk en competitief verloningspakket bekomen, in overeenstemming met uw kwaliteiten en inzet.

U heeft een grondige kennis van het geschreven en gesproken Nederlands. Meertaligheid is een troef.

Kantoorbeschrijving

FIRMUS Advocaten is een dynamisch advocatenkantoor gevestigd in Antwerpen Zuid aan de Verlatstraat 23-25, op een steenworp van het recente gerechtsgebouw en alle belangrijke invalswegen.

Voor verdere informatie: www.firmus.be - info@firmus.be

Procedure

Uw CV met motivatiebrief, die vertrouwelijk behandeld zullen worden, dienen per e-mail te worden overgemaakt aan info@firmus.be ter attentie van Mr. Ria Hens.

De buitengewone kosten van uw kind verduidelijkt

Elk van de ouders is verplicht om bij te dragen in het onderhoud en de opvoeding van hun gemeenschappelijke kinderen. De bijdrage van elkeen is recht evenredig met diens middelen. Diegene die meer verdient, draagt in theorie dus een grotere (financiële) last.

Een relatiebreuk maakt wel een einde aan de relatie, maar niet aan de verplichting om voor de kinderen te zorgen, zelfs al heeft men geen of minder contact met het kind. De ouder die het meeste verdient, zal daarom vaak een onderhoudsbijdrage (alimentatie) betalen aan de andere ouder. Deze zal fluctueren in meer of minder naarmate het kind langer bij de ene of andere ouder verblijft.

Gewone vs. buitengewone kosten

Bij de berekening van onderhoudsbijdrage maakt men een onderscheid tussen de gewone (verblijfsgebonden) kosten en de buitengewone (verblijfsoverstijgende) kosten van het kind:

  • De gewone, verblijfsgebonden kosten zijn “de gebruikelijke kosten met betrekking tot het dagelijkse onderhoud van het kind”. Men bedoelt de kosten die men heeft omdat het kind deel uitmaakt van uw gezin en die moeilijk afzonderlijk te identificeren zijn. Te denken valt aan kosten van wekelijkse boodschappen, voeding of verblijf. Er bestaan verschillende methodes om deze te berekenen.

  • De buitengewone, verblijfsoverstijgende kosten zijn “de uitzonderlijke, noodzakelijke of onvoorzienbare uitgaven die voortvloeien uit toevallige of ongewone gebeurtenissen en die het gebruikelijke budget voor het dagelijkse onderhoud van het kind dat desgevallend als basis diende voor de vaststelling van de onderhoudsbijdragen, overschrijden”. Te denken valt aan de kosten van een consultatie bij een arts-specialist, de aanschaf van een beugel en het behalen van het rijbewijs of hogere diploma’s.

De buitengewone kosten worden doorgaans afzonderlijk verrekend tussen beide ouders, naast de eventuele maandelijkse onderhoudsbijdrage. In de praktijk zal men eerder alles wat geen buitengewone kost is, als gewone kost aanmerken, waardoor vooral de definitie van de buitengewone kosten veel stof doet opwaaien.

Het behoeft geen betoog dat overleg over buitengewone kosten tussen ex-partners niet steeds van een leien dakje verloopt en zelfs ernstig kan escaleren. Zeker nu het meestal gaat om kosten van een andere grootorde dan de gewone kosten.

Wettelijke lijst van buitengewone kosten

Recent heeft de wetgever ingegrepen door het uitwerken van een wettelijke lijst van buitengewone kosten in het “Koninklijk besluit van 22 april 2019 tot vaststelling van de buitengewone kosten die voortvloeien uit artikel 203, §1 van het Burgerlijk Wetboek en de wijze van tenuitvoerlegging ervan”.

Hiermee werd een default-regeling ingevoerd die geldt indien er niet van wordt afgeweken bij overeenkomst of rechterlijke beslissing. Het gaat om een indicatieve, verduidelijkende lijst, zodat het nog steeds mogelijk is om de buitengewone kosten zelf in te vullen. Deze lijst vindt u in bijgevoegd document.

Niettemin moet benadrukt worden dat deze vernieuwing er niet zal voor zorgen dat elke discussie over de buitengewone kosten van de baan is. Ouders dienen nog steeds voorafgaand overleg te plegen en hun goedkeuring te geven over het al dan niet maken van de kost. Enkel bij “hoogdringendheid of bewezen noodzakelijkheid” is een voorafgaand overleg en akkoord niet vereist.

Ten slotte voorziet de Koning richtlijnen voor de manier van afrekening van de buitengewone kosten. Deze worden in beginsel driemaandelijks afgerekend, dienen te worden gestaafd met stukken en betaald binnen de vijftien dagen na mededeling van de afrekening en stukken.

***

Hoewel de wet sinds kort houvast biedt, zal het overleg over en de afrekening van buitengewone kosten mogelijks nog steeds een conflictgevoelig aspect van de relatiebreuk uitmaken. Communicatie tussen ouders blijft essentieel.

Elke gezinssituatie is anders en verdient juridisch maatwerk.

Voor al uw vragen omtrent samenwonen, huwelijk, echtscheiding, de verblijfsregeling van uw kind of onderhoudsbijdragen en de berekening ervan, kunt u terecht bij onze cel Familierecht - familiaal vermogensrecht.

Patrick for President! Verkiezingen van de leden van de Raad van de Orde 2019

Mr. Patrick Dierckxsens van ons kantoor dingt tijdens de verkiezingsweek van 5 – 13 juni 2019 mee naar een plaats in de Raad van de Orde van advocaten.

Patrick Dierckxsens is een gevestigde waarde aan de Antwerpse balie. Hij heeft een jarenlange bijzondere expertise in het handels-, economisch en insolventierecht en het verbintenissenrecht. Hij doceerde gerechtelijk recht aan de Academy for Credit Management.

Patrick vervoegde ons kantoor in januari 2019. Zijn jarenlange ervaring en kennis maakt van hem een uitstekend aanspreekpunt en dito mentor voor de junior-advocaten van ons team.

Het is deze expertise die hij ook zou willen aanwenden als lid van de Raad van de Orde. Patrick streeft er steeds naar de binding tussen jong en oud te versterken. Ook het in standhouden van de normen en waarden die het mooie beroep van de advocatuur beheersen is één van zijn belangrijkste agendapunten.

Ons kantoor ondersteunt de kandidatuur van Patrick ten volle en wij wensen hem veel succes bij zijn deelname aan de verkiezingen.

Advocaten kunnen hun stem uitbrengen op Patrick van 5 tot 13 juni 2019, via het privaat luik.

Instructies voor de verkiezingen vindt u hier.

Uitbreiding van het eigendomsvoorbehoud onder de nieuwe Pandwet - Naar een betere bescherming voor de schuldeiser

Eigendomsvoorbehoud – Algemeen

Voor leveranciers van roerende goederen (bv. auto’s of bouwmaterialen) is het aangewezen dat zij in hun overeenkomsten een clausule van eigendomsvoorbehoud inlassen. Met zulke clausule wordt bedongen dat de eigendomsoverdracht van leverancier/schuldeiser naar klant/schuldenaar, die normalerwijze onmiddellijk plaatsvindt, wordt opgeschort totdat de klant de prijs volledig heeft betaald.

Op grond van het eigendomsvoorbehoud kan de onbetaald gebleven leverancier/schuldeiser de goederen terugvorderen van de klant/schuldenaar (bv. ingeval van faillissement), indien deze nog in diens vermogen aanwezig zijn.

Opdat een eigendomsvoorbehoud geldig zou zijn overeengekomen, is enkel vereist dat het schriftelijk wordt bedongen en dit ten laatste op het moment van de levering[1]. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren via de algemene voorwaarden van de leverancier/schuldeiser. Wordt geleverd aan een consument, dan is bijkomend vereist dat de consument expliciet en schriftelijk heeft ingestemd met het eigendomsvoorbehoud[2].

Een eigendomsvoorbehoud kan eenvoudig in elk contractueel document worden geïncorporeerd:

“De geleverde goederen blijven zelfs bij verwerking, vermenging of incorporatie onze eigendom en dit tot de volledige betaling van de koopprijs, zowel in hoofdsom, interesten als kosten. Het is de klant verboden om de geleverde goederen door te verkopen, deze in pand te geven of de vordering erop te cederen vooraleer de koopprijs volledig is betaald.”

Traditioneel kon een eigendomsvoorbehoud enkel worden gevestigd op roerende goederen.

Wanneer deze goederen een onroerend karakter kregen door bestemming (bv. incorporatie van geleverde ramen in een aan te bouwen woning), verviel het eigendomsvoorbehoud.

Hetzelfde probleem deed zich voor bij verwerking tot of vermenging met een ander goed.

Invoering van het pandregister

Met de nieuwe Pandwet[3], die in werking is sedert 1 januari 2018, wordt een betere bescherming van de leverancier/schuldeiser beoogd.

Met deze nieuwe wet werd voorzien in de oprichting van een centraal pandregister (zie https://financien.belgium.be/nl/E-services/pandregister)[4], waarin de leverancier/schuldeiser zelf zijn pandrechten en eigendomsvoorbehoud kan registreren tegen zijn schuldenaars.

Enerzijds kan men in het pandregister opzoeken of tegen een mogelijke medecontractant reeds een pandrecht of eigendomsvoorbehoud werd geregistreerd. Anderzijds kan de schuldeiser in het pandregister zelf een eigendomsvoorbehoud tegen een bepaalde schuldenaar registeren.

Raadpleging en registratie is mogelijk mits betaling van een retributie en mits aanmelding via een Belgisch e-ID[5].

Na registratie ervan door de leverancier/schuldeiser in het pandregister overleeft het eigendomsvoorbehoud wél de onroerendmaking door incorporatie of de verwerking/vermenging[6].

Wanneer een leverancier van bouwmaterialen diens contractueel eigendomsvoorbehoud correct heeft geregistreerd in het pandregister, blijft het eigendomsvoorbehoud dus gelden, ook nadat de goederen in de aan te bouwen woning werden geïncorporeerd of nadat de goederen in een ander goed werden verwerkt of ermee werden vermengd.

Hierdoor bekomt de leverancier/schuldeiser een sterkere positie ingeval van insolventie (bv. faillissement) van diens klant/schuldenaar.

Enkele belangrijke principes uit de nieuwe Pandwet

De wettelijke regeling van het eigendomsvoorbehoud is niet alleen van toepassing op koop-verkoopovereenkomsten, maar ook op ruil-  of aannemingsovereenkomsten.

Tussen ondernemingen (B2B) volstaat het dat men kan aantonen dat de Algemene Voorwaarden van de leverancier, waarin het eigendomsvoorbehoud werd opgenomen, door de klant waren gekend en werden aanvaard. Ingeval van levering aan consumenten (B2C) zijn de regels strenger: de consument  dient in te stemmen met het eigendomsvoorbehoud en deze instemming dient te blijken uit een (ondertekend) geschrift.

Zoals hoger reeds uiteengezet, blijft het eigendomsvoorbehoud gelden, ook wanneer de onroerende goederen werden geïncorporeerd of werden verwerkt/vermengd. Desalniettemin geldt het principe dat de uitwinning van een eigendomsrecht steeds op een economisch verantwoorde wijze dient te gebeuren[7]. Wanneer het goed in kwestie in dergelijke mate is geïncorporeerd dat het niet op efficiënte wijze afzonderlijk ten gelde kan worden gemaakt (bv.: uitbreken alle bakstenen uit een in aanbouw zijnde woning), behoudt de schuldeiser wel zijn rang, maar wordt diens vordering omgezet in een geldelijke vordering.

Voorts beschikt de houder van het eigendomsvoorbehoud over een volgrecht. Als de schuldenaar het goed in kwestie zou vervreemden (bv. doorverkopen), kan men zich (op enkele uitzonderingen na) principieel tot de nieuwe verkrijger richten om het eigendomsvoorbehoud uit te oefenen. Indien u hierover meer inlichtingen wenst, kan u ons kantoor steeds contacteren.

Het eigendomsvoorbehoud kan overigens niet enkel een schuldvordering tot betaling waarborgen, maar ook de toebehoren ervan. Denk bv. aan de kosten van de koop, transportkosten, verpakkingskosten,… Gerechtskosten zijn niet inbegrepen in de waarborg[8].

Tot slot mag de schuldeiser zich door uitwinning van het eigendomsvoorbehoud niet verrijken. Indien de waarde van het goed waarop het eigendomsvoorbehoud rust het bedrag van de schuldvordering van de schuldeiser zou overschrijden, is de schuldeiser gehouden het saldo ervan aan de schuldenaar terug te betalen[9].

Eigendomsvoorbehoud en insolventieprocedures

Een geldig bedongen eigendomsvoorbehoud (met geldige registratie ingeval van incorporatie/ vermenging / verwerking van het verkochte goed) is tegenwerpelijk aan de schuldenaar en derden, ook ingeval van insolventie van de schuldenaar.

Een correct bedongen eigendomsvoorbehoud versterkt de positie van een schuldeiser in het faillissement en de procedure WCO.

Besluit

De nieuwe Pandwet voorziet – althans theoretisch - voor de schuldeiser die houder is van een eigendomsvoorbehoud een betere bescherming.

Registratie van een eigendomsvoorbehoud in het pandregister is principieel niet verplicht (een geschrift waarin dit wordt bedongen volstaat, opgelet voor uitzondering ingeval van contractering met consumenten, zie supra), maar conform de nieuwe Pandwet kan het eigendomsvoorbehoud incorporatie, verwerking of vermenging slechts overleven ingeval van tijdige en geldige registratie in het register. Via het pandregister kan men ook controleren of tegen een mogelijke medecontractant reeds een pandrecht of een eigendomsvoorbehoud werd gevestigd.

Vanzelfsprekend is een discrepantie mogelijk tussen de theoretische beginselen en de toepassing ervan in de praktijk. Desalniettemin is het eigendomsvoorbehoud, in functie van het hedendaagse insolventierecht (bv. faillissement of WCO), waarin de bescherming van de schuldeiser steeds minder prioritair lijkt, voor de leveranciers en aannemers het instrument bij uitstek om bij contracten van substantiële aard hun belangen te vrijwaren.

***

Indien u hierover vragen zou hebben kan u steeds contact opnemen met de werkgroep Verbintenissenrecht - Bijzondere overeenkomsten - Contracten.

***

[1] Art. 69 Pandwet;

[2] Art. 69 lid 2 Pandwet;

[3] Wet van 25 december 2016 houdende de wijziging van verscheidenen bepalingen betreffende de zakelijke zekerheiden op roerende goederen, BS 30 december 2016, in werking sedert 1 januari 2018;

[4] Art. 26 Pandwet;

[5] Art. 27 Pandwet en KB van 14 september 2017 tot uitvoering van de artikelen van titel XVII van boek III van het Burgerlijk Wetboek, die het gebruik van het Nationaal Pandregister betreffen (BS 26 september 2017);

[6] Artt. 70 en 71 Pandwet;

[7] Zie bv. Art. 47 Pandwet;

[8] Matthias E. Storme, Roerende zekerheden na de Pandwet, Antwerpen, Intersentia, 2017, blz. 37;

[9] Art. 72 Pandwet;

Virtuele rondleiding in ons nieuw kantoorgebouw

Met dank aan fotograaf Tijs Vervecken - voor Master Meubel.

NIEUW VLAAMS WONINGHUURDECREET IN WERKING SEDERT 01.01.2019

Op 1 januari 2019 is het nieuw Vlaams Woninghuurdecreet in werking getreden. Het Decreet is van toepassing op huurovereenkomsten die na deze datum worden afgesloten.

Op huurovereenkomsten die werden afgesloten voor 1 januari 2019 blijft de federale huurwet van toepassing.

Een aantal belangrijke wijzigingen zijn:

-          WAARBORG

De verhuurder mag voortaan een waarborg van maximaal 3 maanden huur vragen.

-          HUUROVEREENKOMSTEN VAN KORTE DUUR

De huurder kan een huurovereenkomst van korte duur (3 jaar of minder) vroegtijdig opzeggen met een opzeggingstermijn van 3 maanden. Hij moet daarbij wel een opzeggingsvergoeding betalen die 1,5 maand huur bedraagt als de huur eindigt in het eerste jaar, 1 maand huur in het tweede en 0,5 maand huur in het derde jaar.

De verhuurder kan de huurovereenkomst van korte duur niet vroegtijdig beëindigen.

-          KOSTEN EN LASTEN

Het decreet bepaalt wie welke kosten en lasten moet betalen en er is een lijst voorhanden van kleine herstellingen waarvoor de huurder verantwoordelijk is.

-          MEDEHUUR

Er is een duidelijke regeling opgenomen voor huurders die samen een woning huren.

De echtgenoot of wettelijke samenwoner is van rechtswege huurder, ongeacht of de huurovereenkomst voor of na het aangaan van het huwelijk of de wettelijke samenwoning is gesloten.

In geval van beëindiging van het huwelijk of de wettelijke samenwoning bepalen de huurders onderling wie de huurovereenkomst voortzet. Bij gebrek aan overeenstemming wordt dit bepaald door de rechter.

Bij feitelijke samenwoning wordt de nieuwe bewoner niet automatisch medehuurder. Daarvoor moet de toestemming van de verhuurder gevraagd worden.

Als een van de feitelijke samenwonende huurders het pand wil verlaten, kan hij de huurovereenkomst in zijn naam opzeggen. Hij kan in zijn plaats een nieuwe huurder voorstellen, maar de verhuurder en de overblijvende huurders moeten daar wel mee instemmen. Bij gebrek aan aanvaarding kan hij zich tot de Vrederechter wenden.

Indien geen huurder wordt voorgesteld of geen nieuwe huurder wordt aanvaard, kan de verhuurder de vertrekkende huurder tot 6 maanden na zijn vertrek aanspreken voor de betaling van de huur.

***

Indien u vragen heeft over een huurovereenkomst, aarzel dan niet om contact op te nemen met de werkgroep Verbintenissenrecht – Bijzondere overeenkomsten.

Mr. Patrick Dierckxsens versterkt team FIRMUS

Mr. Patrick Dierckxsens vervoegt FIRMUS Advocaten en verhuist mee naar ons nieuw kantoor in de Verlatstraat 23-25, 2000 Antwerpen.

Patrick Dierckxsens is een gevestigde waarde aan de Antwerpse balie. Hij heeft een jarenlange bijzondere expertise in het handels-, economisch en insolventierecht en het verbintenissenrecht. Hij doceerde gerechtelijk recht aan de Academy for Credit Management.

Met de komst van Mr. Dierckxsens wordt de expertise van FIRMUS Advocaten verder uitgebreid. Zijn jarenlange ervaring en kennis maakt van hem bovendien een uitstekende mentor voor de junior-advocaten van het team.

FIRMUS Advocaten verhuist!

Om u nog beter van dienst te kunnen zijn, heeft FIRMUS Advocaten geïnvesteerd in een nieuw kantoor op het Antwerpse Zuid.

Met een knipoog naar het woord “firmus”, de latijnse benaming voor sterk/stevig/vast en hecht, hebben wij gekozen voor een open robuuste structuur waar creativiteit een dynamische invulling krijgt.

De laatste details worden momenteel afgewerkt.

Vanaf 28 januari 2019 verwelkomen wij u graag in de Verlatstraat 23-25, 2000 Antwerpen.

Bewijs van een leningsovereenkomst: laat u niet vangen door een SMS

Overeenkomstig art. 1341 BW dient in burgerlijke zaken (waarbij een particulier betrokken is) voor alle zaken die de som of de waarde van € 375,00 overschrijden, een geschrift te worden opgesteld.

Zo ook voor de leningsovereenkomst voor een bedrag dat groter is dan € 375,00. Door art. 1326 BW worden voor een leningsovereenkomst overigens nog een aantal bijkomende vormvereisten opgelegd.

Gelet op de technologische ontwikkelingen in onze maatschappij, worden vandaag minder en minder geschriften sensu stricto – dus op papier – opgesteld. In plaats daarvan wordt vaker gecommuniceerd via e-mail, SMS-berichten, whatsapp,…

Een tekenend voorbeeld hiervan is wanneer geld wordt uitgeleend aan een vriend of een partner. In plaats van hierover een overeenkomst op te stellen, wisselen partijen hierover SMS-berichten uit

Bij gebreke aan tijdige en/of volledige terugbetaling door de lener, moet de uitlener een gerechtelijke procedure opstarten om alsnog betaling te bekomen. Als eisende partij is de uitlener dan verplicht om het bestaan van de leningsovereenkomst te bewijzen (art. 1315 BW).

Indien geen geschrift werd opgesteld dat aan de bovenvermelde voorwaarden voldoet, kan de uitlener dit bewijs in principe niet leveren.

Hierop bestaat echter een uitzondering: het leveren van een begin van bewijs door geschrift, dat dient te worden aangevuld met getuigen en vermoedens.

Een begin van bewijs door geschrift is “elke geschreven akte die uitgegaan is van degene tegen wie de vordering wordt ingesteld, of van de persoon door hem vertegenwoordigd, en waardoor het beweerde feit waarschijnlijk wordt gemaakt” (art. 1347 BW):

  • Een SMS-bericht is principieel een “geschreven akte” (Gent 26 september 2013, RW 2014-15, afl. 7, (258) 258);

MAAR:

  • De SMS moet afkomstig zijn van de lener;

  • en de inhoud ervan moet het beweerde feit – de terbeschikkingstelling van gelden aan en de terugbetalingsverbintenis van de lener – waarschijnlijk maken;

Hier wringt het schoentje.

Enerzijds stelt zich een probleem als de lener betwist zelf de SMS-berichten te hebben verzonden. Het Hof van Beroep te Antwerpen oordeelde in 2013 dat in “theorie iedereen van om het even welke GSM een SMS-bericht kan sturen in naam van iemand anders en dat er ook mogelijkheden bestaan om in te breken in andermans GSM en te doen alsof deze laatste een SMS-bericht heeft gestuurd” (Antwerpen 29 april 2013, NJW 2014, afl. 300, 319, noot Lebon, C.). In deze zaak werd de vordering van de uitlener afgewezen.

Anderzijds is het de rechter die in concreto bepaalt of de inhoud van de SMS-berichten het beweerde feit waarschijnlijk maken. Uit de rechtspraak blijkt dat hierover door het Hof van Beroep te Antwerpen zeer restrictief wordt geoordeeld.

Zelfs al zou een SMS-bericht worden aanvaard als bewijs, dan nog dient één en ander te worden aangevuld met de vereiste getuigen en vermoedens (andere bewijsstukken).

Laat u dus niet vangen door SMS-berichten bij het uitlenen van gelden en stel steeds een geldige leningsovereenkomst op.

Indien u vragen heeft over een leningsovereenkomst, aarzel dan niet om contact op te nemen met de werkgroep Verbintenissenrecht – bijzondere overeenkomsten.

Heffing leegstand / verwaarlozing – Overmacht – Bekomen van een stedenbouwkundige vergunning

Huidige interessante casus handelt over de aankoop van onroerend goed dat als verwaarloosd is geïnventariseerd, met de bedoeling om onmiddellijk een nieuw vastgoedproject te ontwikkelen. In de procedure tot het bekomen van een stedenbouwkundige aanvraag loopt het evenwel mis. De opeenvolgende ontwerpen van de bouwlustige stuiten telkenmale op bezwaar met een onvermijdelijk tijdsverlies. En daardoor wordt de dreiging van heffing effectief met ernstige financiële gevolgen.

Geconfronteerd met deze heffingen wegens verwaarlozing werd in de procedure tot vernietiging ervan overmacht opgeworpen.

Als overmacht kan gelden de verwaarlozing (of leegstand of ongeschiktheid) te wijten aan redenen buiten de wil van de houder van het zakelijk recht, van wie redelijkerwijze niet kan worden verwacht dat hij een einde stelt aan de leegstand (vgl. Cass. 26 september 2008, Pas. 2008, I, 2067).

In de betreffende zaak werd opgeworpen dat de nodige stappen werden ondernomen tot het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning (waar een aantal jaren zijn overgegaan), doch dat hierbij werd gestoten op opeenvolgende afwijkende meningen van de stedenbouwkundige ambtenaar.

De eerste rechter was van oordeel dat geen sprake was van overmacht om reden dat de eigenaars professionele spelers zijn en risico’s  nemen en het er naar uitziet dat door een maximaal rendement na te streven onrealistische projecten werden ingediend waardoor de nodige tijd werd verloren.

Het hof van beroep te Brussel heeft in een recent arrest van 24 januari 2018 het standpunt van de eerste rechter niet gevolgd en geoordeeld dat de overmacht wordt aangetoond nu het bouwdossier nauwgezet en met bekwame spoed werd opgevolgd en dat geen onzorgvuldigheid van de eigenaar wordt aangetoond.

Het hof oordeelt eveneens dat het de overheid niet toebehoort om de opportuniteit van het bouwproject van de eigenaar te beoordelen, ook niet in het kader van een betwisting nopens de overmacht.

Het hof van beroep  aanvaardt dus de overmacht ook al had de eigenaar diverse andere opties dan de sloop gevolgd door nieuwbouw, zoals het herstellen van de vastgestelde gebreken waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning is vereist, of nog de aanvraag van een enkele sloopvergunning.

Een moeizaam vergunningstraject kan als overmacht worden ingeroepen om te ontkomen aan heffingen wegens verwaarlozing. Belangrijk is dat je niet onzorgvuldig in dit traject gehandeld hebt. Het behoort de overheid daarbij niet toe om de opportuniteitskeuzes van de bouwlustige te beoordelen.

Voor meer informatie hieromtrent kan u steeds contact opnemen met onze werkgroep Administratief recht – overheidsopdrachten – milieurecht – stedenbouw – ruimtelijke ordening.

Architect schuldig aan deelneming doorbreking stakingsbevel bouwheer

Door de uitvoering van verbouwingswerken zonder te beschikken over een stedenbouwkundige vergunning, werd aan de bouwheer een stakingsbevel opgelegd.

Nadien werd de architect verzocht om een regularisatievergunning voor de uitgevoerde werken te bekomen.

Na het verkrijgen van de regularisatievergunning werden door de bouwheer een aantal werken uitgevoerd in strijd met de regularisatievergunning, wat door de inspectie werd aanzien als een doorbreking van het stakingsbevel. De bouwheer werd voor de doorbreking van het stakingsbevel een administratieve geldboete opgelegd.

Ook aan de architect die de regularisatievergunning in orde had gebracht en niet in kennis was van de in strijd met deze vergunning uitgevoerde werken, werd verweten het stakingsbevel te hebben doorbroken. Hem werd eveneens een administratieve boete opgelegd.

Tegen deze boete werd een procedure bij de rechtbank ingesteld.

Anders dan de eerste rechter heeft het hof van beroep de architect als mededader beschouwd van de doorbreking van het stakingsbevel door de bouwheer. De architect zou volgens het hof zijn controleopdracht niet hebben uitgevoerd, een tekortkoming van artikel 4, eerste lid van de wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en het beroep van architect.

Daar het een regularisatievergunning betrof, was de architect van oordeel dat geen toezichtsplicht gold in hoofde van de architect (Cass., 15 september 2015, P.14.1189.N).

Het hof heeft dit argument niet aanvaard hierbij verwijzende naar enerzijds werken die reeds waren uitgevoerd voor de regularisatievergunning en anderzijds naar werken uitgevoerd na de regularisatievergunning, zijnde naar oordeel van de architect inrichtingswerken dan wel werken in strijd met de regularisatievergunning.

Het verweer dat de architect op geen enkele wijze op de hoogte was van de werken uitgevoerd na de regularisatievergunning, bracht helaas geen soelaas.

Het hof oordeelt immers verder dat de tekortkoming van bovengenoemd artikel 4 strafrechtelijk gesanctioneerd wordt. De bepalingen van de strafbare deelneming zouden van toepassing zijn. Het gebrek aan controle wordt als constitutief beschouwd, zonder de welke  het misdrijf van de doorbreking van het stakingsbevel en overtreding van de regularisatievergunning niet had kunnen gepleegd worden. De voortzetting van handelingen in strijd met het stakingsbevel kan met name bestaan in het verzuim door een architect om controle uit te oefenen.

De eerste rechter was van oordeel dat een tekortkoming aan de burgerrechtelijke controleplicht op de werken niet automatisch impliceert dat deze architect zou meewerken aan een inbreuk als strafbare deelneming.

Het hof heeft dit standpunt van de eerste rechter niet gevolgd.

Met dit arrest wordt de architect gesanctioneerd omdat de bouwheer een stakingsbevel doorbreekt, ook al was de architect onwetend van de verboden werken. De architect wordt een verzuim van diens controletaak verweten.

Voor meer informatie hieromtrent kan u steeds contact opnemen met onze werkgroep Administratief recht - overheidsopdrachten - milieurecht - stedenbouw - ruimtelijke ordening

Het nieuwe erfrecht

Het nieuwe erfrecht is een feit.

De wet werd op 20 juli 2017 met een ruime meerderheid in de Kamer aangenomen en op 1 september 2017 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.

Wat verandert er concreet?

Voor de kinderen:

° De kinderen hebben recht op een minimumdeel van de nalatenschap, i.e. de reserve. Het gevolg is dat u over een deel van uw goederen vrij kan ‘beschikken’ (beschikbaar deel) en over een ander deel niet (reservatair deel).  In het oude erfrecht was de hoegrootheid van de reserve afhankelijk van het aantal kinderen. In het nieuwe erfrecht wordt het beschikbare deel vergroot en de totale reserve van de kinderen bepaald op de helft van de nalatenschap, ongeacht het aantal kinderen dat tot de nalatenschap komt.

Een voorbeeld met drie kinderen:

 
 

° Indien het beschikbaar gedeelte is overschreden, kan worden gevorderd dat dit teveel terugkeert naar de erfgenamen met een reserve (de inkorting).  Onder de oude wetgeving gebeurde dit in principe in natura. Onder de nieuwe wetgeving zal de inkorting voortaan in waarde gebeuren waardoor de erfgenamen louter de waarde ten tijde van de schenking kunnen opeisen, maar niet de geschonken goederen zelf.

° Kinderen worden geacht gelijk te erven van hun ouders, tenzij expliciet anders werd bepaald. De schenkingen die zij tijdens het leven van hun ouders hebben gekregen dienen in rekening te worden gebracht (de inbreng). Op basis van de nieuwe wet dienen zij deze schenkingen voortaan ook louter in waarde in te brengen en niet meer in natura.

Voor de langstlevende echtgenoot/echtgenote:

° De langstlevende echtgenoot/echtgenote heeft ook een reserve, zij het wel in vruchtgebruik. De nieuwe wet heeft ook hier enkele aanpassingen doorgevoerd, o.a. met betrekking tot deze reserve en de regelingen van het vruchtgebruik indien er stiefkinderen zijn.

Voor de ouders

° Ouders blijven nog steeds wettelijke erfgenamen maar hebben onder het nieuwe erfrecht geen voorbehouden reserve meer. Indien de ouders behoeftig zijn op het ogenblik van het overlijden van hun kind, kunnen zij nog wel een onderhoudsbijdrage van de nalatenschap vorderen.

Waardering van schenkingen

° De nieuwe wet wijzigt de vroegere waarderingsmethodes van schenkingen in de vereffening en verdeling. Dit leidt er toe dat schenkingen van onroerende goederen en bijv. gelden, eenzelfde behandeling zullen krijgen bij de afhandeling van de nalatenschap.

Erfovereenkomsten:

° De nieuwe wet voorziet in een versoepeling van het verbod op erfovereenkomsten. Overeenkomsten tijdens het leven over toekomstige erfenissen zullen voortaan geldig zijn in zoverre strikte geldigheidsvoorwaarden worden nageleefd.

Tevens wordt de rechtsfiguur van de “globale erfovereenkomst” of “familiaal pact” ingevoerd.

De gevolgen van de wetswijziging voor u en uw familie:

Het nieuwe erfrecht is nog niet onmiddellijk van toepassing!

Het zal slechts worden toegepast op nalatenschappen van personen die overlijden na 1 september 2018, nl. 1 jaar na de publicatie van de wet in het Belgisch Staatsblad.

Indien u of uw familielid overlijdt vóór 1 september 2018, zullen alsnog de regels van het oude erfrecht worden toegepast. Indien u of uw familielid overlijdt ná 1 september 2018, zal het nieuwe erfrecht worden toegepast.

De wet voorziet echter enkele uitzonderingen op deze regel.

Zo blijven schenkingen die u vroeger heeft gedaan altijd rechtsgeldig bestaan onder het toepassingsgebied van het oude recht .

Indien u thans een schenking zou willen doen, kan u bovendien kiezen dat het oude erfrecht van toepassing blijft, ongeacht of u vóór of na 1 september 2018 zou overlijden. U kan deze rechtskeuze bovendien ook nog maken voor de schenkingen die u reeds in het verleden heeft gedaan.

Aangezien de nieuwe wet ingrijpende wijzigingen inhoudt, is het essentieel om te weten of uw erfenis zal worden behandeld met toepassing van het oude dan wel het nieuwe erfrecht.

Indien u vragen heeft over deze wetswijzigingen op uw nalatenschap of op deze van een familielid, aarzel dan niet om contact op te nemen met de werkgroep Familierecht – familiaal vermogensrecht.

Erkenning voor uitvoeren van overheidsopdrachten voortaan ook verplicht voor alle onderaannemers

Voorheen diende enkel de hoofdaannemer die een overheidsopdracht voor de aanneming van werken boven een bepaalde prijs wilde uitvoeren, erkend te zijn overeenkomstig de wet van 20 maart 1991 houdende regeling van de erkenning van aannemers van werken.

Voor zijn medecontractanten en onderaannemers gold deze erkenningsregeling niet.

Om de strijd tegen sociale dumping aan te gaan, geldt vanaf 1 juli 2017 het nieuw ingevoerd art. 78/1 van het Koninklijk Besluit tot bepaling van de algemene uitvoeringsregels van de overheidsopdrachten.

Ingevolge deze bepaling dient voortaan ook elke onderaannemer in de keten van de overheidsopdracht waarvoor een erkenning vereist is, te beschikken over een Belgische of een gelijkwaardige buitenlandse erkenning.

Minstens moet hij kunnen aantonen dat hij op een equivalente manier voldoet aan de voorwaarden voor het bekomen van een erkenning.

Bent u als onderaannemer vaak betrokken bij overheidsopdrachten, dan zult u voortaan dus ook moeten beschikken over een juiste erkenning indien deze vereist is voor het uitvoeren van een bepaald deel van de overheidsopdracht.

Bent u hoofdaannemer en werkt u regelmatig samen met onderaannemers, dan controleert u of uw onderaannemers beschikken over de juiste erkenning.

Voor meer informatie hieromtrent, kan u steeds contact opnemen met de leden van onze werkgroep Administratief recht – overheidsopdrachten – milieurecht – stedenbouw – ruimtelijke ordening.

Wet Breyne. Wat gedaan bij de voorlopige oplevering van de privatieve delen indien de gemeenschappelijke delen nog niet zijn afgewerkt?

In de praktijk vindt de voorlopige oplevering van de privatieve delen doorgaans plaats voor de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen. De vraag kan gesteld worden of men de voorlopige oplevering van de privatieve delen kan weigeren om reden dat de gemeenschappelijke delen nog niet zijn afgewerkt. De Nederlandstalige rechtbank van eerste aanleg van Brussel oordeelde op 22 april 2016 bevestigend. De voorlopige oplevering van de privatieve delen vereist immers, aldus de rechtbank, dat de gemeenschappelijke delen een zekere graad van afwerking vertonen opdat de privatieve delen ook daadwerkelijk en nuttig in gebruik kunnen worden genomen. de rechter zal evenwel steeds de situatie in concreto dienen te beoordelen.

Bij de aankoop van een nieuwbouwappartement onder het regime van de woningbouwwet, gebeurt de voorlopige en de definitieve oplevering van de privatieve delen en de gemeenschappelijke delen afzonderlijk.

De oplevering van de privatieve delen is een aangelegenheid van de individuele appartementseigenaar, alwaar de oplevering van de gemeenschappelijke delen de gezamenlijke mede-eigenaars aanbelangt.

De oplevering van een appartementsgebouw is derhalve viervoudig, waarbij de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen krachtens de wet dient plaats te vinden vóór de definitieve oplevering van de privatieve delen (Artikel 9 Wet Breyne).

De voorlopige oplevering van de privatieve delen zal echter in de praktijk vaak op een eerder tijdstip plaatsvinden dan de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen.

Voor de koper is de voorlopige oplevering van de privatieve delen immers vaak van groter belang aangezien de koper alsdan de sleutels in ontvangst kan nemen, de inrichting van het appartement kan aanvatten en zijn of haar intrek kan nemen in het appartement.

Ook de bouwpromotor heeft er baat bij dat de privatieve delen zo spoedig als mogelijk worden opgeleverd aangezien de voorlopige oplevering bepalend is voor de leveringstermijn van het goed. De voorlopige oplevering houdt immers de vaststelling in dat de werken zijn beëindigd (met uitzondering van nog kleine uit te voeren werken of herstellingen waarvoor een voorbehoud kan worden gemaakt), waardoor de bouwpromotor geen vertragingsboetes verschuldigd zal zijn of deze niet meer zullen oplopen.

Indien in voorkomend geval de gemeenschappelijke delen zo goed als afgewerkt zijn, met uitzondering van dat likje verf aan de muren (wat naderhand het resultaat van de verhuis van de meubels van de eigenaars kan verbergen), doet er zich in principe geen probleem voor.

Anders is het wanneer de koper wordt uitgenodigd voor de voorlopige oplevering van de privatieve delen terwijl de gemeenschappelijke delen niet of onvoldoende afgewerkt zijn. Ter illustratie kan verwezen worden naar de situatie waarbij de gemeenschappelijke delen nog niet voldoen aan de voorschriften inzake de brandveiligheid of de privégedeelten slechts beperkt toegankelijk zijn wegens de onafgewerkte staat van de gangen of wegens het nog niet-operationeel zijn van de lift.

De vraag stelt zich in dit geval of men als koper de voorlopige oplevering van de privatieve delen kan weigeren om reden dat de gemeenschappelijke delen tekortkomingen vertonen of nog niet in voldoende staat van afwerking zijn?

De voorlopige oplevering van de privatieve delen heeft immers enkel betrekking op de privédelen en de staat van afwerking van deze privédelen, niet op de gemeenschappelijke delen.

Anderzijds impliceert de voorlopige oplevering de erkenning van de bewoonbaarheid en bruikbaarheid van het pand. Indien de onafgewerkte staat van de gemene delen niet toelaat dat u uw privatieve delen kan gebruiken of bewonen, komt het meer dan rechtvaardig voor dat u de voorlopige oplevering van uw privatieve deel eveneens kan weigeren. De onafgewerkte staat heeft in dit geval immers tot gevolg dat u niet het genot bekomt van uw private delen zoals men mag verwachten bij de voorlopige oplevering ervan.

Ook de Nederlandstalige rechtbank van eerste aanleg van Brussel was deze mening toegedaan en oordeelde op 22 april 2016 dat voor de voorlopige oplevering van de privatieve delen vereist is dat de gemeenschappelijke delen een zekere graad van afwerking vertonen opdat de privatieve delen ook daadwerkelijk en nuttig in gebruik kunnen worden genomen. Het is immers ondenkbaar dat een privatief deel zou worden opgeleverd als er essentiële delen van de gemeenschappelijke delen (toegangsdeuren, liften enz.) zouden ontbreken. Ook de omstandigheid dat de gemeenschappelijke delen niet beantwoorden aan bepaalde veiligheidsvoorschriften, kan de normale ingebruikname van de privatieve delen aantasten en als zodanig de voorlopige oplevering ervan verhinderen.

Er kan worden besloten dat men in principe toegelaten is de voorlopige oplevering van de private delen te weigeren indien de gemeenschappelijke delen nog niet voldoende zijn afgewerkt en het daadwerkelijk en nuttig gebruik van de privatieve delen in het gedrang komt.

De situatie en de ernst ervan dient in concreto te worden beoordeeld, waardoor er vanzelfsprekend steeds enige voorzichtigheid is geboden.

Tot slot dient te worden meegegeven dat u de weigering om tot oplevering over te gaan samen met de redenen waarop zij steunt ter kennis dient te brengen van de verkoper of de aannemer bij een ter post aangetekende brief, ook indien er een proces-verbaal van weigering van oplevering werd opgesteld (art. 2 Uitvoeringsbesluit Wet Breyne).

Indien u geconfronteerd wordt met voorgaande situatie en u hierover graag bijkomende informatie wenst te vergaren, kan u steeds terecht bij de werkgroep Ondernemend vastgoed.

Is uw bouwgrond plots een beschermd bos en welke gevolgen heeft dit voor u?

Bij Besluit van 31 maart 2017 heeft de Vlaamse Regering een ontwerpkaart van de Meest Kwetsbare Waardevolle Bossen (MKWB) in Vlaanderen voorlopig vastgesteld.

De MKWB zijn bossen die extra bescherming behoeven omdat ze niet gelegen zijn in groene gebieden (zoals natuur-, bos-, reservaat- of parkgebied), maar in woongebieden, industriegebieden, recreatiegebieden, landbouwgebieden of in andere niet-groene bestemmingen.

Het is dus mogelijk dat uw terrein of bouwgrond voortaan is ingekleurd als een MKWB.

Omdat de ontwerpkaart gemaakt is aan de hand van de Boswijzer 2013, die werd gebaseerd  op luchtfoto’s, kan het zelfs zijn dat een tuin die gelegen is naast een bos op onbedoelde wijze op de ontwerpkaart is terechtgekomen.

Indien uw terrein is aangemerkt op de MKWB-ontwerpkaart, kan dat de bebouwingsmogelijkheden op uw bouw- of industriegrond ernstig bemoeilijken.

Om het beschermd bos te mogen ontbossen is immers, naast een omgevingsvergunning, nu ook altijd een toelating van de Vlaamse Regering nodig, zelfs al ligt het bos in woon- of industriegebied. Deze extra bescherming geldt ook al voor de voorlopig vastgestelde kaart.

Concreet betekent dit dat, indien u een dergelijk beschermd bos bijvoorbeeld op uw bouwgrond heeft staan, u daar geen woning meer kan bouwen zolang u geen toelating van de Vlaamse Regering (afwijking op het ontbossingsverbod) heeft verkregen.

De huidige kaart betreft een voorlopig ontwerp. De getroffen grondeigenaars kunnen tot en met 14 juli 2017 bezwaar aantekenen bij het Agentschap Natuur en Bos om de opname van hun terrein op de definitieve MKWB-kaart te vermijden.

Om te weten of uw grond plots geheel of gedeeltelijk zou zijn gekwalificeerd als een beschermd bos, kan u de MKWB-ontwerpkaart online raadplegen op de website van het Agentschap Natuur en Bos of op uw gemeentehuis.

Is uw terrein aangemerkt op de MKWB-ontwerpkaart, en wenst u meer informatie over de gevolgen hiervan of wilt u hiertegen bezwaar aantekenen, aarzel dan niet om contact op te nemen met de leden van onze cel Administratief recht – overheidsopdrachten – milieurecht – stedenbouw – ruimtelijke ordening.

Online registratie van huurovereenkomsten mogelijk

Sedert 2 januari 2017 kan men huurcontracten op elektronische wijze ter registratie aanbieden.

Voor de individuele burgers betreft de elektronische registratie van huurcontracten een mogelijkheid die zij kunnen benutten naast de reeds bestaande klassieke wijze van registratie op het registratiekantoor. Voor de grote institutionele verhuurders en de georganiseerde tussenpersonen, die met de Federale Overheidsdienst Financiën een samenwerkingsprotocol hebben gesloten, is de online registratie een verplichting.

De online registratie van huurcontracten biedt een aantal voordelen:

  • de formaliteit van de registratie wordt vereenvoudigd; en

  • de verhuurder/huurder kan de aangeboden stukken van zijn/haar dossier op elk ogenblik online raadplegen in MyRent na identificatie en authenticatie.

De verdere regels worden nader geregeld door het Koninklijk Besluit van 7 december 2016 (B.S. 20.12.2016) die in werking is getreden op 1 januari 2017.

De elektronische registratie verloopt via een online platform van de FOD Financiën, MyRent.

De toegang tot deze onlinetoepassing en de te volgen stappen vindt u op onderstaande link:

http://financien.belgium.be/nl/E-services/MyRent

Het registreren van uw huurovereenkomst is belangrijk. Het verleent het huurcontract een vaste datum en maakt het contract bindend voor derde partijen. De registratie is van groot belang voor zowel de huurder als de verhuurder. Bij wijze van voorbeeld:

° Huurder:

Als het huurcontract voor huisvesting bestemd is en de woning als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt, is bij een verkoop van het verhuurde goed de huurder vanaf de ‘vaste datum” wettelijk beschermd tegen uitzetting door de nieuwe eigenaar-verhuurder gezien deze laatste gebonden is door het huurcontract (art. 9 Woninghuurwet).

° Verhuurder:

Als de eigenaar het huurcontract voor een woning bestemd tot hoofdverblijfplaats, gesloten voor een periode langer dan drie jaar, geregistreerd heeft, moet de huurder een opzegtermijn respecteren om het huurcontract te beëindigen (art. 3, § 5 Woninghuurwet).

Indien u als verhuurder of huurder vragen heeft omtrent de registratie van uw huurovereenkomst, aarzel dan niet om contact op te nemen met de leden van de werkgroep Verbintenissenrecht – bijzondere overeenkomsten.

Nieuw: De elektronische aangetekende zending

De digitalisering van ons dagelijkse handelen zet zich met rasse schreden voort.

De wet op de elektronische identificatie werd afgekondigd op 21 juli 2016 . Deze is principieel in werking getreden op 28 september 2016 maar pas in januari 2017 verschenen de eerste toepassingen in de praktijk.

België is zo de eerste Europese lidstaat die de Europese verordening van 23 juli 2014 over de elektronische identificatie en vertrouwensdiensten op de interne markt heeft omgezet en aangevuld in haar nationale wetgeving.

Eén van de belangrijkste innovaties van deze wet is de elektronische aangetekende zending.

Op grond van de wet van 21 juli 2016 krijgt een elektronische aangetekende zending eenzelfde juridische waarde als de gekende papieren versie.

Het nieuwe wettelijk kader voorziet ook de mogelijkheid van een hybride aangetekende zending. Daarbij wordt een zending verstuurd in een elektronische vorm en ontvangt de bestemmeling het document in papieren formaat via materialisatie door een postoperator.

Recentelijk werden in de praktijk de nodige stappen ondernomen.

Op 10 januari 2017 heeft het bedrijf Ipex een tool gelanceerd om een e-mail aangetekend te verzenden.

De e-mail wordt gestuurd naar een virtuele postbode die zorgt dat de e-mail in de correcte mailbox terechtkomt. De ontvanger krijgt de elektronische aangetekende zending via een e-mailnotificatie met daarin een link om deze te accepteren of te weigeren. Alle handelingen worden op een beveiligde server geregistreerd en levert zo het nodige bewijsmateriaal.

Voor het versturen van een elektronische aangetekende zending en meer informatie kan u terecht op volgende website: https://www.digitaalaangetekend.be/

Opgelet! In de gevallen wanneer het gebruik van een aangetekende zending wettelijk verplicht is, bepaalt de nieuwe wet dat de verzender beroep moet doen op een gekwalificeerde dienst.

Momenteel zijn er in ons land nog geen leveranciers met een EU-vertrouwensmerk van “gekwalificeerde dienst.”

Het Ministerie van Ontwikkelingssamenwerking, Digitale Agenda, Telecom en Post verwacht dat de eerste leveranciers van de digitale aangetekende zending dit jaar nog zullen worden gecertificeerd.

In de gevallen dat de wet het gebruik van een aangetekende zending oplegt, blijft het voorlopig aldus aangewezen om nog steeds gebruik te maken van de oude papieren versie.

Indien u vragen heeft bij het versturen van een aangetekende zending, kan u steeds contact opnemen met ons kantoor.