NIEUW VLAAMS WONINGHUURDECREET IN WERKING SEDERT 01.01.2019

Op 1 januari 2019 is het nieuw Vlaams Woninghuurdecreet in werking getreden. Het Decreet is van toepassing op huurovereenkomsten die na deze datum worden afgesloten.

Op huurovereenkomsten die werden afgesloten voor 1 januari 2019 blijft de federale huurwet van toepassing.

Een aantal belangrijke wijzigingen zijn:

-          WAARBORG

De verhuurder mag voortaan een waarborg van maximaal 3 maanden huur vragen.

-          HUUROVEREENKOMSTEN VAN KORTE DUUR

De huurder kan een huurovereenkomst van korte duur (3 jaar of minder) vroegtijdig opzeggen met een opzeggingstermijn van 3 maanden. Hij moet daarbij wel een opzeggingsvergoeding betalen die 1,5 maand huur bedraagt als de huur eindigt in het eerste jaar, 1 maand huur in het tweede en 0,5 maand huur in het derde jaar.

De verhuurder kan de huurovereenkomst van korte duur niet vroegtijdig beëindigen.

-          KOSTEN EN LASTEN

Het decreet bepaalt wie welke kosten en lasten moet betalen en er is een lijst voorhanden van kleine herstellingen waarvoor de huurder verantwoordelijk is.

-          MEDEHUUR

Er is een duidelijke regeling opgenomen voor huurders die samen een woning huren.

De echtgenoot of wettelijke samenwoner is van rechtswege huurder, ongeacht of de huurovereenkomst voor of na het aangaan van het huwelijk of de wettelijke samenwoning is gesloten.

In geval van beëindiging van het huwelijk of de wettelijke samenwoning bepalen de huurders onderling wie de huurovereenkomst voortzet. Bij gebrek aan overeenstemming wordt dit bepaald door de rechter.

Bij feitelijke samenwoning wordt de nieuwe bewoner niet automatisch medehuurder. Daarvoor moet de toestemming van de verhuurder gevraagd worden.

Als een van de feitelijke samenwonende huurders het pand wil verlaten, kan hij de huurovereenkomst in zijn naam opzeggen. Hij kan in zijn plaats een nieuwe huurder voorstellen, maar de verhuurder en de overblijvende huurders moeten daar wel mee instemmen. Bij gebrek aan aanvaarding kan hij zich tot de Vrederechter wenden.

Indien geen huurder wordt voorgesteld of geen nieuwe huurder wordt aanvaard, kan de verhuurder de vertrekkende huurder tot 6 maanden na zijn vertrek aanspreken voor de betaling van de huur.

***

Indien u vragen heeft over een huurovereenkomst, aarzel dan niet om contact op te nemen met de werkgroep Verbintenissenrecht – Bijzondere overeenkomsten.

Mr. Patrick Dierckxsens versterkt team FIRMUS

Mr. Patrick Dierckxsens vervoegt FIRMUS Advocaten en verhuist mee naar ons nieuw kantoor in de Verlatstraat 23-25, 2000 Antwerpen.

Patrick Dierckxsens is een gevestigde waarde aan de Antwerpse balie. Hij heeft een jarenlange bijzondere expertise in het handels-, economisch en insolventierecht en het verbintenissenrecht. Hij doceerde gerechtelijk recht aan de Academy for Credit Management.

Met de komst van Mr. Dierckxsens wordt de expertise van FIRMUS Advocaten verder uitgebreid. Zijn jarenlange ervaring en kennis maakt van hem bovendien een uitstekende mentor voor de junior-advocaten van het team.

FIRMUS Advocaten verhuist!

Om u nog beter van dienst te kunnen zijn, heeft FIRMUS Advocaten geïnvesteerd in een nieuw kantoor op het Antwerpse Zuid.

Met een knipoog naar het woord “firmus”, de latijnse benaming voor sterk/stevig/vast en hecht, hebben wij gekozen voor een open robuuste structuur waar creativiteit een dynamische invulling krijgt.

De laatste details worden momenteel afgewerkt.

Vanaf 28 januari 2019 verwelkomen wij u graag in de Verlatstraat 23-25, 2000 Antwerpen.

Bewijs van een leningsovereenkomst: laat u niet vangen door een SMS

Overeenkomstig art. 1341 BW dient in burgerlijke zaken (waarbij een particulier betrokken is) voor alle zaken die de som of de waarde van € 375,00 overschrijden, een geschrift te worden opgesteld.

Zo ook voor de leningsovereenkomst voor een bedrag dat groter is dan € 375,00. Door art. 1326 BW worden voor een leningsovereenkomst overigens nog een aantal bijkomende vormvereisten opgelegd.

Gelet op de technologische ontwikkelingen in onze maatschappij, worden vandaag minder en minder geschriften sensu stricto – dus op papier – opgesteld. In plaats daarvan wordt vaker gecommuniceerd via e-mail, SMS-berichten, whatsapp,…

Een tekenend voorbeeld hiervan is wanneer geld wordt uitgeleend aan een vriend of een partner. In plaats van hierover een overeenkomst op te stellen, wisselen partijen hierover SMS-berichten uit

Bij gebreke aan tijdige en/of volledige terugbetaling door de lener, moet de uitlener een gerechtelijke procedure opstarten om alsnog betaling te bekomen. Als eisende partij is de uitlener dan verplicht om het bestaan van de leningsovereenkomst te bewijzen (art. 1315 BW).

Indien geen geschrift werd opgesteld dat aan de bovenvermelde voorwaarden voldoet, kan de uitlener dit bewijs in principe niet leveren.

Hierop bestaat echter een uitzondering: het leveren van een begin van bewijs door geschrift, dat dient te worden aangevuld met getuigen en vermoedens.

Een begin van bewijs door geschrift is “elke geschreven akte die uitgegaan is van degene tegen wie de vordering wordt ingesteld, of van de persoon door hem vertegenwoordigd, en waardoor het beweerde feit waarschijnlijk wordt gemaakt” (art. 1347 BW):

  • Een SMS-bericht is principieel een “geschreven akte” (Gent 26 september 2013, RW 2014-15, afl. 7, (258) 258);

MAAR:

  • De SMS moet afkomstig zijn van de lener;

  • en de inhoud ervan moet het beweerde feit – de terbeschikkingstelling van gelden aan en de terugbetalingsverbintenis van de lener – waarschijnlijk maken;

Hier wringt het schoentje.

Enerzijds stelt zich een probleem als de lener betwist zelf de SMS-berichten te hebben verzonden. Het Hof van Beroep te Antwerpen oordeelde in 2013 dat in “theorie iedereen van om het even welke GSM een SMS-bericht kan sturen in naam van iemand anders en dat er ook mogelijkheden bestaan om in te breken in andermans GSM en te doen alsof deze laatste een SMS-bericht heeft gestuurd” (Antwerpen 29 april 2013, NJW 2014, afl. 300, 319, noot Lebon, C.). In deze zaak werd de vordering van de uitlener afgewezen.

Anderzijds is het de rechter die in concreto bepaalt of de inhoud van de SMS-berichten het beweerde feit waarschijnlijk maken. Uit de rechtspraak blijkt dat hierover door het Hof van Beroep te Antwerpen zeer restrictief wordt geoordeeld.

Zelfs al zou een SMS-bericht worden aanvaard als bewijs, dan nog dient één en ander te worden aangevuld met de vereiste getuigen en vermoedens (andere bewijsstukken).

Laat u dus niet vangen door SMS-berichten bij het uitlenen van gelden en stel steeds een geldige leningsovereenkomst op.

Indien u vragen heeft over een leningsovereenkomst, aarzel dan niet om contact op te nemen met de werkgroep Verbintenissenrecht – bijzondere overeenkomsten.

Heffing leegstand / verwaarlozing – Overmacht – Bekomen van een stedenbouwkundige vergunning

Huidige interessante casus handelt over de aankoop van onroerend goed dat als verwaarloosd is geïnventariseerd, met de bedoeling om onmiddellijk een nieuw vastgoedproject te ontwikkelen. In de procedure tot het bekomen van een stedenbouwkundige aanvraag loopt het evenwel mis. De opeenvolgende ontwerpen van de bouwlustige stuiten telkenmale op bezwaar met een onvermijdelijk tijdsverlies. En daardoor wordt de dreiging van heffing effectief met ernstige financiële gevolgen.

Geconfronteerd met deze heffingen wegens verwaarlozing werd in de procedure tot vernietiging ervan overmacht opgeworpen.

Als overmacht kan gelden de verwaarlozing (of leegstand of ongeschiktheid) te wijten aan redenen buiten de wil van de houder van het zakelijk recht, van wie redelijkerwijze niet kan worden verwacht dat hij een einde stelt aan de leegstand (vgl. Cass. 26 september 2008, Pas. 2008, I, 2067).

In de betreffende zaak werd opgeworpen dat de nodige stappen werden ondernomen tot het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning (waar een aantal jaren zijn overgegaan), doch dat hierbij werd gestoten op opeenvolgende afwijkende meningen van de stedenbouwkundige ambtenaar.

De eerste rechter was van oordeel dat geen sprake was van overmacht om reden dat de eigenaars professionele spelers zijn en risico’s  nemen en het er naar uitziet dat door een maximaal rendement na te streven onrealistische projecten werden ingediend waardoor de nodige tijd werd verloren.

Het hof van beroep te Brussel heeft in een recent arrest van 24 januari 2018 het standpunt van de eerste rechter niet gevolgd en geoordeeld dat de overmacht wordt aangetoond nu het bouwdossier nauwgezet en met bekwame spoed werd opgevolgd en dat geen onzorgvuldigheid van de eigenaar wordt aangetoond.

Het hof oordeelt eveneens dat het de overheid niet toebehoort om de opportuniteit van het bouwproject van de eigenaar te beoordelen, ook niet in het kader van een betwisting nopens de overmacht.

Het hof van beroep  aanvaardt dus de overmacht ook al had de eigenaar diverse andere opties dan de sloop gevolgd door nieuwbouw, zoals het herstellen van de vastgestelde gebreken waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning is vereist, of nog de aanvraag van een enkele sloopvergunning.

Een moeizaam vergunningstraject kan als overmacht worden ingeroepen om te ontkomen aan heffingen wegens verwaarlozing. Belangrijk is dat je niet onzorgvuldig in dit traject gehandeld hebt. Het behoort de overheid daarbij niet toe om de opportuniteitskeuzes van de bouwlustige te beoordelen.

Voor meer informatie hieromtrent kan u steeds contact opnemen met onze werkgroep Administratief recht – overheidsopdrachten – milieurecht – stedenbouw – ruimtelijke ordening.

Architect schuldig aan deelneming doorbreking stakingsbevel bouwheer

Door de uitvoering van verbouwingswerken zonder te beschikken over een stedenbouwkundige vergunning, werd aan de bouwheer een stakingsbevel opgelegd.

Nadien werd de architect verzocht om een regularisatievergunning voor de uitgevoerde werken te bekomen.

Na het verkrijgen van de regularisatievergunning werden door de bouwheer een aantal werken uitgevoerd in strijd met de regularisatievergunning, wat door de inspectie werd aanzien als een doorbreking van het stakingsbevel. De bouwheer werd voor de doorbreking van het stakingsbevel een administratieve geldboete opgelegd.

Ook aan de architect die de regularisatievergunning in orde had gebracht en niet in kennis was van de in strijd met deze vergunning uitgevoerde werken, werd verweten het stakingsbevel te hebben doorbroken. Hem werd eveneens een administratieve boete opgelegd.

Tegen deze boete werd een procedure bij de rechtbank ingesteld.

Anders dan de eerste rechter heeft het hof van beroep de architect als mededader beschouwd van de doorbreking van het stakingsbevel door de bouwheer. De architect zou volgens het hof zijn controleopdracht niet hebben uitgevoerd, een tekortkoming van artikel 4, eerste lid van de wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en het beroep van architect.

Daar het een regularisatievergunning betrof, was de architect van oordeel dat geen toezichtsplicht gold in hoofde van de architect (Cass., 15 september 2015, P.14.1189.N).

Het hof heeft dit argument niet aanvaard hierbij verwijzende naar enerzijds werken die reeds waren uitgevoerd voor de regularisatievergunning en anderzijds naar werken uitgevoerd na de regularisatievergunning, zijnde naar oordeel van de architect inrichtingswerken dan wel werken in strijd met de regularisatievergunning.

Het verweer dat de architect op geen enkele wijze op de hoogte was van de werken uitgevoerd na de regularisatievergunning, bracht helaas geen soelaas.

Het hof oordeelt immers verder dat de tekortkoming van bovengenoemd artikel 4 strafrechtelijk gesanctioneerd wordt. De bepalingen van de strafbare deelneming zouden van toepassing zijn. Het gebrek aan controle wordt als constitutief beschouwd, zonder de welke  het misdrijf van de doorbreking van het stakingsbevel en overtreding van de regularisatievergunning niet had kunnen gepleegd worden. De voortzetting van handelingen in strijd met het stakingsbevel kan met name bestaan in het verzuim door een architect om controle uit te oefenen.

De eerste rechter was van oordeel dat een tekortkoming aan de burgerrechtelijke controleplicht op de werken niet automatisch impliceert dat deze architect zou meewerken aan een inbreuk als strafbare deelneming.

Het hof heeft dit standpunt van de eerste rechter niet gevolgd.

Met dit arrest wordt de architect gesanctioneerd omdat de bouwheer een stakingsbevel doorbreekt, ook al was de architect onwetend van de verboden werken. De architect wordt een verzuim van diens controletaak verweten.

Voor meer informatie hieromtrent kan u steeds contact opnemen met onze werkgroep Administratief recht - overheidsopdrachten - milieurecht - stedenbouw - ruimtelijke ordening

Het nieuwe erfrecht

Het nieuwe erfrecht is een feit.

De wet werd op 20 juli 2017 met een ruime meerderheid in de Kamer aangenomen en op 1 september 2017 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.

Wat verandert er concreet?

Voor de kinderen:

° De kinderen hebben recht op een minimumdeel van de nalatenschap, i.e. de reserve. Het gevolg is dat u over een deel van uw goederen vrij kan ‘beschikken’ (beschikbaar deel) en over een ander deel niet (reservatair deel).  In het oude erfrecht was de hoegrootheid van de reserve afhankelijk van het aantal kinderen. In het nieuwe erfrecht wordt het beschikbare deel vergroot en de totale reserve van de kinderen bepaald op de helft van de nalatenschap, ongeacht het aantal kinderen dat tot de nalatenschap komt.

Een voorbeeld met drie kinderen:

 
 

° Indien het beschikbaar gedeelte is overschreden, kan worden gevorderd dat dit teveel terugkeert naar de erfgenamen met een reserve (de inkorting).  Onder de oude wetgeving gebeurde dit in principe in natura. Onder de nieuwe wetgeving zal de inkorting voortaan in waarde gebeuren waardoor de erfgenamen louter de waarde ten tijde van de schenking kunnen opeisen, maar niet de geschonken goederen zelf.

° Kinderen worden geacht gelijk te erven van hun ouders, tenzij expliciet anders werd bepaald. De schenkingen die zij tijdens het leven van hun ouders hebben gekregen dienen in rekening te worden gebracht (de inbreng). Op basis van de nieuwe wet dienen zij deze schenkingen voortaan ook louter in waarde in te brengen en niet meer in natura.

Voor de langstlevende echtgenoot/echtgenote:

° De langstlevende echtgenoot/echtgenote heeft ook een reserve, zij het wel in vruchtgebruik. De nieuwe wet heeft ook hier enkele aanpassingen doorgevoerd, o.a. met betrekking tot deze reserve en de regelingen van het vruchtgebruik indien er stiefkinderen zijn.

Voor de ouders

° Ouders blijven nog steeds wettelijke erfgenamen maar hebben onder het nieuwe erfrecht geen voorbehouden reserve meer. Indien de ouders behoeftig zijn op het ogenblik van het overlijden van hun kind, kunnen zij nog wel een onderhoudsbijdrage van de nalatenschap vorderen.

Waardering van schenkingen

° De nieuwe wet wijzigt de vroegere waarderingsmethodes van schenkingen in de vereffening en verdeling. Dit leidt er toe dat schenkingen van onroerende goederen en bijv. gelden, eenzelfde behandeling zullen krijgen bij de afhandeling van de nalatenschap.

Erfovereenkomsten:

° De nieuwe wet voorziet in een versoepeling van het verbod op erfovereenkomsten. Overeenkomsten tijdens het leven over toekomstige erfenissen zullen voortaan geldig zijn in zoverre strikte geldigheidsvoorwaarden worden nageleefd.

Tevens wordt de rechtsfiguur van de “globale erfovereenkomst” of “familiaal pact” ingevoerd.

De gevolgen van de wetswijziging voor u en uw familie:

Het nieuwe erfrecht is nog niet onmiddellijk van toepassing!

Het zal slechts worden toegepast op nalatenschappen van personen die overlijden na 1 september 2018, nl. 1 jaar na de publicatie van de wet in het Belgisch Staatsblad.

Indien u of uw familielid overlijdt vóór 1 september 2018, zullen alsnog de regels van het oude erfrecht worden toegepast. Indien u of uw familielid overlijdt ná 1 september 2018, zal het nieuwe erfrecht worden toegepast.

De wet voorziet echter enkele uitzonderingen op deze regel.

Zo blijven schenkingen die u vroeger heeft gedaan altijd rechtsgeldig bestaan onder het toepassingsgebied van het oude recht .

Indien u thans een schenking zou willen doen, kan u bovendien kiezen dat het oude erfrecht van toepassing blijft, ongeacht of u vóór of na 1 september 2018 zou overlijden. U kan deze rechtskeuze bovendien ook nog maken voor de schenkingen die u reeds in het verleden heeft gedaan.

Aangezien de nieuwe wet ingrijpende wijzigingen inhoudt, is het essentieel om te weten of uw erfenis zal worden behandeld met toepassing van het oude dan wel het nieuwe erfrecht.

Indien u vragen heeft over deze wetswijzigingen op uw nalatenschap of op deze van een familielid, aarzel dan niet om contact op te nemen met de werkgroep Familierecht – familiaal vermogensrecht.

Erkenning voor uitvoeren van overheidsopdrachten voortaan ook verplicht voor alle onderaannemers

Voorheen diende enkel de hoofdaannemer die een overheidsopdracht voor de aanneming van werken boven een bepaalde prijs wilde uitvoeren, erkend te zijn overeenkomstig de wet van 20 maart 1991 houdende regeling van de erkenning van aannemers van werken.

Voor zijn medecontractanten en onderaannemers gold deze erkenningsregeling niet.

Om de strijd tegen sociale dumping aan te gaan, geldt vanaf 1 juli 2017 het nieuw ingevoerd art. 78/1 van het Koninklijk Besluit tot bepaling van de algemene uitvoeringsregels van de overheidsopdrachten.

Ingevolge deze bepaling dient voortaan ook elke onderaannemer in de keten van de overheidsopdracht waarvoor een erkenning vereist is, te beschikken over een Belgische of een gelijkwaardige buitenlandse erkenning.

Minstens moet hij kunnen aantonen dat hij op een equivalente manier voldoet aan de voorwaarden voor het bekomen van een erkenning.

Bent u als onderaannemer vaak betrokken bij overheidsopdrachten, dan zult u voortaan dus ook moeten beschikken over een juiste erkenning indien deze vereist is voor het uitvoeren van een bepaald deel van de overheidsopdracht.

Bent u hoofdaannemer en werkt u regelmatig samen met onderaannemers, dan controleert u of uw onderaannemers beschikken over de juiste erkenning.

Voor meer informatie hieromtrent, kan u steeds contact opnemen met de leden van onze werkgroep Administratief recht – overheidsopdrachten – milieurecht – stedenbouw – ruimtelijke ordening.

Wet Breyne. Wat gedaan bij de voorlopige oplevering van de privatieve delen indien de gemeenschappelijke delen nog niet zijn afgewerkt?

In de praktijk vindt de voorlopige oplevering van de privatieve delen doorgaans plaats voor de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen. De vraag kan gesteld worden of men de voorlopige oplevering van de privatieve delen kan weigeren om reden dat de gemeenschappelijke delen nog niet zijn afgewerkt. De Nederlandstalige rechtbank van eerste aanleg van Brussel oordeelde op 22 april 2016 bevestigend. De voorlopige oplevering van de privatieve delen vereist immers, aldus de rechtbank, dat de gemeenschappelijke delen een zekere graad van afwerking vertonen opdat de privatieve delen ook daadwerkelijk en nuttig in gebruik kunnen worden genomen. de rechter zal evenwel steeds de situatie in concreto dienen te beoordelen.

Bij de aankoop van een nieuwbouwappartement onder het regime van de woningbouwwet, gebeurt de voorlopige en de definitieve oplevering van de privatieve delen en de gemeenschappelijke delen afzonderlijk.

De oplevering van de privatieve delen is een aangelegenheid van de individuele appartementseigenaar, alwaar de oplevering van de gemeenschappelijke delen de gezamenlijke mede-eigenaars aanbelangt.

De oplevering van een appartementsgebouw is derhalve viervoudig, waarbij de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen krachtens de wet dient plaats te vinden vóór de definitieve oplevering van de privatieve delen (Artikel 9 Wet Breyne).

De voorlopige oplevering van de privatieve delen zal echter in de praktijk vaak op een eerder tijdstip plaatsvinden dan de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen.

Voor de koper is de voorlopige oplevering van de privatieve delen immers vaak van groter belang aangezien de koper alsdan de sleutels in ontvangst kan nemen, de inrichting van het appartement kan aanvatten en zijn of haar intrek kan nemen in het appartement.

Ook de bouwpromotor heeft er baat bij dat de privatieve delen zo spoedig als mogelijk worden opgeleverd aangezien de voorlopige oplevering bepalend is voor de leveringstermijn van het goed. De voorlopige oplevering houdt immers de vaststelling in dat de werken zijn beëindigd (met uitzondering van nog kleine uit te voeren werken of herstellingen waarvoor een voorbehoud kan worden gemaakt), waardoor de bouwpromotor geen vertragingsboetes verschuldigd zal zijn of deze niet meer zullen oplopen.

Indien in voorkomend geval de gemeenschappelijke delen zo goed als afgewerkt zijn, met uitzondering van dat likje verf aan de muren (wat naderhand het resultaat van de verhuis van de meubels van de eigenaars kan verbergen), doet er zich in principe geen probleem voor.

Anders is het wanneer de koper wordt uitgenodigd voor de voorlopige oplevering van de privatieve delen terwijl de gemeenschappelijke delen niet of onvoldoende afgewerkt zijn. Ter illustratie kan verwezen worden naar de situatie waarbij de gemeenschappelijke delen nog niet voldoen aan de voorschriften inzake de brandveiligheid of de privégedeelten slechts beperkt toegankelijk zijn wegens de onafgewerkte staat van de gangen of wegens het nog niet-operationeel zijn van de lift.

De vraag stelt zich in dit geval of men als koper de voorlopige oplevering van de privatieve delen kan weigeren om reden dat de gemeenschappelijke delen tekortkomingen vertonen of nog niet in voldoende staat van afwerking zijn?

De voorlopige oplevering van de privatieve delen heeft immers enkel betrekking op de privédelen en de staat van afwerking van deze privédelen, niet op de gemeenschappelijke delen.

Anderzijds impliceert de voorlopige oplevering de erkenning van de bewoonbaarheid en bruikbaarheid van het pand. Indien de onafgewerkte staat van de gemene delen niet toelaat dat u uw privatieve delen kan gebruiken of bewonen, komt het meer dan rechtvaardig voor dat u de voorlopige oplevering van uw privatieve deel eveneens kan weigeren. De onafgewerkte staat heeft in dit geval immers tot gevolg dat u niet het genot bekomt van uw private delen zoals men mag verwachten bij de voorlopige oplevering ervan.

Ook de Nederlandstalige rechtbank van eerste aanleg van Brussel was deze mening toegedaan en oordeelde op 22 april 2016 dat voor de voorlopige oplevering van de privatieve delen vereist is dat de gemeenschappelijke delen een zekere graad van afwerking vertonen opdat de privatieve delen ook daadwerkelijk en nuttig in gebruik kunnen worden genomen. Het is immers ondenkbaar dat een privatief deel zou worden opgeleverd als er essentiële delen van de gemeenschappelijke delen (toegangsdeuren, liften enz.) zouden ontbreken. Ook de omstandigheid dat de gemeenschappelijke delen niet beantwoorden aan bepaalde veiligheidsvoorschriften, kan de normale ingebruikname van de privatieve delen aantasten en als zodanig de voorlopige oplevering ervan verhinderen.

Er kan worden besloten dat men in principe toegelaten is de voorlopige oplevering van de private delen te weigeren indien de gemeenschappelijke delen nog niet voldoende zijn afgewerkt en het daadwerkelijk en nuttig gebruik van de privatieve delen in het gedrang komt.

De situatie en de ernst ervan dient in concreto te worden beoordeeld, waardoor er vanzelfsprekend steeds enige voorzichtigheid is geboden.

Tot slot dient te worden meegegeven dat u de weigering om tot oplevering over te gaan samen met de redenen waarop zij steunt ter kennis dient te brengen van de verkoper of de aannemer bij een ter post aangetekende brief, ook indien er een proces-verbaal van weigering van oplevering werd opgesteld (art. 2 Uitvoeringsbesluit Wet Breyne).

Indien u geconfronteerd wordt met voorgaande situatie en u hierover graag bijkomende informatie wenst te vergaren, kan u steeds terecht bij de werkgroep Ondernemend vastgoed.

Is uw bouwgrond plots een beschermd bos en welke gevolgen heeft dit voor u?

Bij Besluit van 31 maart 2017 heeft de Vlaamse Regering een ontwerpkaart van de Meest Kwetsbare Waardevolle Bossen (MKWB) in Vlaanderen voorlopig vastgesteld.

De MKWB zijn bossen die extra bescherming behoeven omdat ze niet gelegen zijn in groene gebieden (zoals natuur-, bos-, reservaat- of parkgebied), maar in woongebieden, industriegebieden, recreatiegebieden, landbouwgebieden of in andere niet-groene bestemmingen.

Het is dus mogelijk dat uw terrein of bouwgrond voortaan is ingekleurd als een MKWB.

Omdat de ontwerpkaart gemaakt is aan de hand van de Boswijzer 2013, die werd gebaseerd  op luchtfoto’s, kan het zelfs zijn dat een tuin die gelegen is naast een bos op onbedoelde wijze op de ontwerpkaart is terechtgekomen.

Indien uw terrein is aangemerkt op de MKWB-ontwerpkaart, kan dat de bebouwingsmogelijkheden op uw bouw- of industriegrond ernstig bemoeilijken.

Om het beschermd bos te mogen ontbossen is immers, naast een omgevingsvergunning, nu ook altijd een toelating van de Vlaamse Regering nodig, zelfs al ligt het bos in woon- of industriegebied. Deze extra bescherming geldt ook al voor de voorlopig vastgestelde kaart.

Concreet betekent dit dat, indien u een dergelijk beschermd bos bijvoorbeeld op uw bouwgrond heeft staan, u daar geen woning meer kan bouwen zolang u geen toelating van de Vlaamse Regering (afwijking op het ontbossingsverbod) heeft verkregen.

De huidige kaart betreft een voorlopig ontwerp. De getroffen grondeigenaars kunnen tot en met 14 juli 2017 bezwaar aantekenen bij het Agentschap Natuur en Bos om de opname van hun terrein op de definitieve MKWB-kaart te vermijden.

Om te weten of uw grond plots geheel of gedeeltelijk zou zijn gekwalificeerd als een beschermd bos, kan u de MKWB-ontwerpkaart online raadplegen op de website van het Agentschap Natuur en Bos of op uw gemeentehuis.

Is uw terrein aangemerkt op de MKWB-ontwerpkaart, en wenst u meer informatie over de gevolgen hiervan of wilt u hiertegen bezwaar aantekenen, aarzel dan niet om contact op te nemen met de leden van onze cel Administratief recht – overheidsopdrachten – milieurecht – stedenbouw – ruimtelijke ordening.

Online registratie van huurovereenkomsten mogelijk

Sedert 2 januari 2017 kan men huurcontracten op elektronische wijze ter registratie aanbieden.

Voor de individuele burgers betreft de elektronische registratie van huurcontracten een mogelijkheid die zij kunnen benutten naast de reeds bestaande klassieke wijze van registratie op het registratiekantoor. Voor de grote institutionele verhuurders en de georganiseerde tussenpersonen, die met de Federale Overheidsdienst Financiën een samenwerkingsprotocol hebben gesloten, is de online registratie een verplichting.

De online registratie van huurcontracten biedt een aantal voordelen:

  • de formaliteit van de registratie wordt vereenvoudigd; en

  • de verhuurder/huurder kan de aangeboden stukken van zijn/haar dossier op elk ogenblik online raadplegen in MyRent na identificatie en authenticatie.

De verdere regels worden nader geregeld door het Koninklijk Besluit van 7 december 2016 (B.S. 20.12.2016) die in werking is getreden op 1 januari 2017.

De elektronische registratie verloopt via een online platform van de FOD Financiën, MyRent.

De toegang tot deze onlinetoepassing en de te volgen stappen vindt u op onderstaande link:

http://financien.belgium.be/nl/E-services/MyRent

Het registreren van uw huurovereenkomst is belangrijk. Het verleent het huurcontract een vaste datum en maakt het contract bindend voor derde partijen. De registratie is van groot belang voor zowel de huurder als de verhuurder. Bij wijze van voorbeeld:

° Huurder:

Als het huurcontract voor huisvesting bestemd is en de woning als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt, is bij een verkoop van het verhuurde goed de huurder vanaf de ‘vaste datum” wettelijk beschermd tegen uitzetting door de nieuwe eigenaar-verhuurder gezien deze laatste gebonden is door het huurcontract (art. 9 Woninghuurwet).

° Verhuurder:

Als de eigenaar het huurcontract voor een woning bestemd tot hoofdverblijfplaats, gesloten voor een periode langer dan drie jaar, geregistreerd heeft, moet de huurder een opzegtermijn respecteren om het huurcontract te beëindigen (art. 3, § 5 Woninghuurwet).

Indien u als verhuurder of huurder vragen heeft omtrent de registratie van uw huurovereenkomst, aarzel dan niet om contact op te nemen met de leden van de werkgroep Verbintenissenrecht – bijzondere overeenkomsten.

Nieuw: De elektronische aangetekende zending

De digitalisering van ons dagelijkse handelen zet zich met rasse schreden voort.

De wet op de elektronische identificatie werd afgekondigd op 21 juli 2016 . Deze is principieel in werking getreden op 28 september 2016 maar pas in januari 2017 verschenen de eerste toepassingen in de praktijk.

België is zo de eerste Europese lidstaat die de Europese verordening van 23 juli 2014 over de elektronische identificatie en vertrouwensdiensten op de interne markt heeft omgezet en aangevuld in haar nationale wetgeving.

Eén van de belangrijkste innovaties van deze wet is de elektronische aangetekende zending.

Op grond van de wet van 21 juli 2016 krijgt een elektronische aangetekende zending eenzelfde juridische waarde als de gekende papieren versie.

Het nieuwe wettelijk kader voorziet ook de mogelijkheid van een hybride aangetekende zending. Daarbij wordt een zending verstuurd in een elektronische vorm en ontvangt de bestemmeling het document in papieren formaat via materialisatie door een postoperator.

Recentelijk werden in de praktijk de nodige stappen ondernomen.

Op 10 januari 2017 heeft het bedrijf Ipex een tool gelanceerd om een e-mail aangetekend te verzenden.

De e-mail wordt gestuurd naar een virtuele postbode die zorgt dat de e-mail in de correcte mailbox terechtkomt. De ontvanger krijgt de elektronische aangetekende zending via een e-mailnotificatie met daarin een link om deze te accepteren of te weigeren. Alle handelingen worden op een beveiligde server geregistreerd en levert zo het nodige bewijsmateriaal.

Voor het versturen van een elektronische aangetekende zending en meer informatie kan u terecht op volgende website: https://www.digitaalaangetekend.be/

Opgelet! In de gevallen wanneer het gebruik van een aangetekende zending wettelijk verplicht is, bepaalt de nieuwe wet dat de verzender beroep moet doen op een gekwalificeerde dienst.

Momenteel zijn er in ons land nog geen leveranciers met een EU-vertrouwensmerk van “gekwalificeerde dienst.”

Het Ministerie van Ontwikkelingssamenwerking, Digitale Agenda, Telecom en Post verwacht dat de eerste leveranciers van de digitale aangetekende zending dit jaar nog zullen worden gecertificeerd.

In de gevallen dat de wet het gebruik van een aangetekende zending oplegt, blijft het voorlopig aldus aangewezen om nog steeds gebruik te maken van de oude papieren versie.

Indien u vragen heeft bij het versturen van een aangetekende zending, kan u steeds contact opnemen met ons kantoor.

Vlaams Minister van Omgeving schaft meer dan 30 omzendbrieven inzake ruimtelijke ordening af

In het licht van de veranderingen in de wetgeving inzake ruimtelijke ordering en de naderende inwerkingtreding van het Decreet betreffende de omgevingsvergunning, heeft de Vlaamse Minister van Omgeving Joke Schauvliege de omzendbrieven die op dit vlak bestaan grondig gescreend.

Hierbij is zij tot de vaststelling gekomen dat veel van deze omzendbrieven verouderd en afgeschaft kunnen worden. Van de 45-tal omzendbrieven blijven er nog maar 15 over.

De volledige lijst van de omzendbrieven die de Minister nog steeds relevant acht, vindt u terug op de website van het Departement Ruimte Vlaanderen.

De Vlaamse Minister benadrukt dat de vermelding op deze lijst niet betekent dat deze omzendbrieven onverkort dienen te worden toegepast.

De overgebleven omzendbrieven dienen te allen tijde te worden gelezen in het licht van de sinds hun ontstaan gewijzigde regelgeving en/of structuren. Dit voorbehoud geldt des te meer als het omzendbrieven betreft die meerdere tientallen jaren oud zijn.

Wenst u meer informatie over de nog relevante omzendbrieven of wilt u weten of deze daadwerkelijk toegepast kunnen worden, aarzel dan niet om contact op te nemen met de werkgroep Administratief recht – overheidsopdrachten – milieurecht – stedenbouw – ruimtelijke ordening.

Strafrechtelijke boetes vanaf 01.01.2017 verhoogd met 30%

In tal van wetgeving (strafrecht, verkeersrecht, sociaal recht, …) wordt voorzien in strafrechtelijke sancties ingeval van overtreding ervan.

Overtreders worden vaak bestraft met een geldboete, eventueel in combinatie met andere straffen zoals een gevangenisstraf, een rijverbod,…

De geldboete is een geldsom die de overtreder moet betalen aan de Staat. De omvang ervan wordt bepaald door de rechtbank.

Het bedrag dat in de wettekst wordt vermeld, dient echter steeds te worden vermenigvuldigd met de opdeciemen, zijnde de voorgeschreven verhoging om de muntontwaarding door de jaren heen te compenseren.

Voorheen werden de opdeciemen bepaald op een factor van 6. Dit betekende in de praktijk dat de geldboete die werd opgelegd steeds diende te worden vermenigvuldigd met 6. Een voorbeeld: een geldboete van € 200,00 (zoals door de wet voorgeschreven en door de rechter opgelegd) betekende tot 31.12.2016 een werkelijke geldboete van € 1.200,00 (€ 200,00 x 6,0 opdeciemen).

Vanaf 01.01.2017 –  en enkel voor feiten gepleegd vanaf 01.01.2017 – worden de opdeciemen verhoogd naar een factor van 8.

Een geldboete van € 200,00 (zoals door de wet voorgeschreven en door de rechter opgelegd) dient aldus sedert 01.01.2017 te worden vermenigvuldigd met 8 in plaats van 6 – hetgeen met zich meebrengt dat de werkelijke boete € 1.600,00 (€ 200,00 x 8,0 opdeciemen) zal bedragen in plaats van € 1.200,00.

De verhoging van de vermenigvuldigingsfactor van 6 naar 8 is significant, zeker wanneer deze wordt vergeleken met de eerdere evolutie van de opdeciemen door de jaren heen:

  • Van 1 maart 2004 tot en met 31 december 2011:           Factor 5,5;

  • Van 1 januari 2012 tot en met 31 december 2016:         Factor 6;

  • Vanaf 1 januari 2017:                                                          Factor 8.

Voor meer informatie kan u steeds terecht bij de werkgroep Verkeersrecht.

Praktische oplossingen voor een familielid met dementie

Steeds meer mensen worden vandaag geconfronteerd met een dementerende echtgenoot, partner, ouder of een nauw familielid die door diens ziekte niet meer in staat is om voor zichzelf te zorgen.

Hierbij rijzen verschillende vragen. Kan deze nog thuis verblijven of kan voor een voorziening worden gezorgd? Hoe zal diens vermogen verder worden beheerd? Hoe kan ik beletten dat deze door zijn ziektebeeld ongewilde handelingen stelt? Hoe kan dit met duidelijke afspraken worden omkaderd?

Het recht voorziet enkele oplossingen in de vorm van zogenaamde beschermingsmaatregelen, terug te vinden in de Wet van 17.03.2013 “tot hervorming van de regelingen inzake onbekwaamheid en tot instelling van een nieuwe beschermingsstatus die strookt met de menselijke waardigheid” en de Wet van 26.06.1990 “betreffende de bescherming van de persoon van de geesteszieke” [in uitzonderlijke gevallen].

  • Bij een beginnende dementie – buitengerechtelijk beschermingsmaatregel

Ingeval van beginnende dementie, kan geopteerd worden voor een buitengerechtelijke beschermingsmaatregel.

Een buitengerechtelijke beschermingsmaatregel is een vorm van overeenkomst die wordt opgesteld buiten de rechtbank om, waarbij wordt bepaald dat op het ogenblik dat het betrokken familielid wilsonbekwaam wordt, een naaste als vertegenwoordiger kan optreden en welbepaalde handelingen kan stellen voor de betrokken persoon die betrekking hebben op diens vermogen: bijv. verkoop van goederen, het schenken of aanvaarden van schenkingen, afsluiten van contracten, enz.

Deze overeenkomst wordt neergelegd ter griffie van het Vredegerecht van de verblijfplaats van het dementerende familielid en zal worden bijgehouden in een centraal register. Deze overeenkomst en de handelingen die door de vertegenwoordiger worden gesteld zullen dan door derden moeten worden gerespecteerd.

  • Indien de dementie reeds te ver gevorderd is – gerechtelijke beschermingsmaatregelen

Vaak zal men moeten vaststellen dat de voorgaande oplossing te laat komt aangezien de diagnose van dementie doorgaans pas wordt gesteld op het ogenblik dat de patiënt reeds het een deel van het begripsvermogen heeft verloren. Een bijkomend probleem stelt zich wanneer de patiënt mist aan inzicht in het eigen ziektebeeld en weigert hulp te aanvaarden.

In dergelijk geval zal een buitengerechtelijke beschermingsmaatregel niet volstaan en zal beroep moeten worden gedaan op een gerechtelijke beschermingsmaatregel. In dat geval wordt een verzoek gericht aan de Vrederechter die de beschermde persoon onbekwaam zal verklaren tot het verrichten van welbepaalde handelingen. Deze kunnen enerzijds betrekking hebben op zijn vermogen (bv. het verkopen van goederen) maar  ook op zijn persoon (bv. het beslissingsrecht over de verblijfplaats) Een combinatie van beiden is ook mogelijk.

De Vrederechter zal voor die welbepaalde handelingen een bewindvoerder aanstellen om de betrokken persoon bij te staan (hulp bij het verrichten van deze handelingen) dan wel te vertegenwoordigen (bewindvoerder verricht de handelingen voor de beschermde persoon).

  • In uitzonderlijke omstandigheden: dwangopname onder wet houdende bescherming van de geesteszieke persoon

Soms is een snel ingrijpen noodzakelijk omwille van het feit dat het dementerend familielid agressief en gewelddadig gedrag vertoont tegenover mensen in zijn directe omgeving. In dit geval kan worden geijverd voor een dringende dwangopneming onder de wet van de persoon van de geesteszieke. Dit is aan strikte voorwaarden onderworpen waardoor een succesvol beroep op deze procedure louter mogelijk is in uitzonderlijke omstandigheden: nl. wanneer er sprake is van een verregaande dementie die maakt dat de betrokkene een gevaar vormt voor zichzelf en  anderen in diens directe omgeving.

***

Indien u of één van uw naasten wordt geconfronteerd met een familielid met dementie, kan u steeds ons kantoor contacteren. Wij werken graag samen met u een oplossing op maat uit.

Contacteer hiervoor de leden van onze werkgroep Familierecht - familiaal vermogensrecht.

Strafbaarstelling van “wraakporno”: Wat met de verspreiding van intieme beelden die reeds online stonden?

Met het nieuw artikel 371/1 2° Sw. heeft de wetgever het verspreiden van zgn. “wraakporno” strafbaar gesteld.

Het nieuwe artikel trad in werking op 1 maart 2016 en luidt als volgt:

“Art. 371/1 Sw.:

Met een gevangenisstraf van zes maanden tot vijf jaar wordt gestraft hij die:

[…]

2° de beeld- of geluidsopname van een ontblote persoon of een persoon die een expliciete seksuele daad stelt zonder diens toestemming of buiten diens medeweten toont, toegankelijk maakt of verspreidt, ook al heeft die persoon ingestemd met het maken ervan.

[…]”

Vandaar ook de benaming “wraakporno”: strafbaar is het zonder toestemming publiek maken van intieme beelden van een persoon die, in het overgrote deel van de gevallen, tijdens het verloop van een liefdesrelatie werden gemaakt.

Wie wraak wil nemen op een ex-partner door bijvoorbeeld intieme beelden te verspreiden op social media zoals Facebook, riskeert sedert 1 maart 2016 strafrechtelijke vervolging.

Maar is er sprake van “wraakporno” wanneer foto’s, genomen tijdens een bijeenkomst in een seksclub, die – met toestemming van de afgebeelde persoon – daarna publiekelijk toegankelijk werden gemaakt via de website van deze club, door een andere persoon verder worden verspreid?

In een recent vonnis sprak de correctionele rechtbank Antwerpen, afdeling Antwerpen de betrokken persoon vrij:

De essentie van dit misdrijf [verspreiding van wraakporno] bestaat er in dat het slachtoffer seksueel getinte foto’s heeft laten nemen of camerabeelden met de bedoeling om deze enkel intern of privé te gebruiken en deze beelden zonder zijn/haar medeweten toch publiek verspreid worden, al dan niet om haar te kwetsen (vandaar wraak-porno).

Het moet derhalve gaan om beelden die louter voor intern gebruik of in beperkte privésfeer werden genomen en die zonder medeweten of toestemming van de afgebeelde publiek werden gemaakt.”

Besluit: het verspreiden van intieme beelden, die op dat moment al toegankelijk waren gemaakt via een website en die dus niet bedoeld waren voor intern of privégebruik, is niet strafbaar.

Voor meer informatie kan u steeds terecht bij de leden van de werkgroep Bijzonder strafrecht.

Noot: Tegen dit vonnis werd hoger beroep aangetekend – de uitspraak is dus nog niet definitief.

Nieuw: De omgevingsvergunning

Op 23 februari 2016 werd het uitvoeringsbesluit voor de omgevingsvergunning gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Dit betekent dat het Decreet betreffende de omgevingsvergunning in werking zal treden op 23 februari 2017.

De komst van de omgevingsvergunning hervormt het vergunningslandschap grondig.

Een van de grootste wijzigingen is dat de stedenbouwkundige vergunning en de milieuvergunning vervangen en verenigd worden in één omgevingsvergunning.

Door de integratie van beide vergunningen zullen ondernemers die industriële of ambachtelijke activiteiten willen starten, niet langer alle stappen voor het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning en een milieuvergunning moeten doorlopen, maar zal één procedure tot het verkrijgen van een omgevingsvergunning volstaan.

Naast de procedurele integratie, verdwijnt ook de maximumduur van de huidige milieuvergunning en zal de omgevingsvergunning (op enkele uitzonderingen na) voor onbepaalde tijd gelden. Als compensatie voor het permanent karakter van de vergunning, wordt de exploitatie aan periodieke en ad hoc evaluaties onderworpen.

Een andere nieuwigheid is de verplichting voor de overheden om voor bepaalde ingewikkelde projecten op vraag van de initiatiefnemer een projectvergadering te organiseren.

Voor meer informatie omtrent de omgevingsvergunning kan u terecht bij  de leden van de werkgroep Administratief recht – overheidsopdrachten – milieurecht – stedenbouw – ruimtelijke ordening.

FIRMUS Advocaten verwelkomt Mr. Herman Buelens

Vanaf 01.02.2016 vervoegt Mr. Herman Buelens FIRMUS Advocaten.

Hij versterkt het kantoor met zijn uitgebreide kennis van onder andere het vastgoedrecht, het verbintenissenrecht en het aansprakelijkheids- en verzekeringsrecht.

Herman Buelens vormde tot 2009 samen met Ria Hens Advocatenkantoor Hens & Buelens te Brasschaat.

Zij bundelen vanaf 01.02.2016 opnieuw hun krachten.